주택임대차 1년 계약, 종료 주장할 수 있는 시점(기간)은?

2년 미만 계약.. 예, 1년 기간.. 임대인은 1년 계약 주장 불가. 2년 계약이라고 간주해야. 다만 임차인이 1년 종료 주장하면 보증금 반환해야 한다는 점은 인지하는 정도로만.

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

임차인은 1년 계약 주장 가능. 다만 이는 '1년 기점으로 갱신된다 등의' 주장은 안됨. 임차인은 '1년 종료되었음을 이유로 보증금 반환 등' 주장하는 경우만 1년 기간임을 주장 가능.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 96다5568 판결  판결요지  [2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

2년 미만 계약(ex. 1년짜리 계약) 묵시적 갱신 시점 :: lawyer lameans (tistory.com)


그럼 1년 종료되었다고 주장가능한 시점/기간은?

 

2년 미만 계약(예, 1년)의 종료를 주장할 수 있는 시점이나 기간에 대해

명확히 설시하고 있는 판결은 찾을 수 없었음

 

문제는 임차인이 1년 기간이 종료되었다고 주장하려면

1년 만기 도과 전에 미리 기간만료를 알려야 하는지

아니면 1년 도과 후에도 어느 정도 시점까지는 1년 기간 종료를 이유로 보증금 반환을 요구할 수 있는지임.

 

- 상기 대법원 판례에 따라 1년을 기점으로 묵시갱신을 주장할 수는 없는 점,

-  1년 기간 만료는 계약 종료를 주장하는 경우에만 선택할 수 있는 점,

-  1년 도과 후 ~ 2년 기간 전 아무 시점에나 1년 기간 만료 주장할 수 있다고 해석한다면 (즉, 계약이 1년 기간 만료로 종료되었고 내일 퇴거할 것이니 임대인은 보증금을 내일까지 반환하라는 등) 임대인의 법적 안정성을 상당히 훼손한다고 볼 수 있는 점 (기간 만료로 인한 퇴거 및 보증금 반환 요청은 퇴거 통지 도달 뒤 n개월 후 계약 종료되는 것이 아니어서 당일 반환 요청 가능하므로),

-  민법의 경우 기간약정 없는 임대차의 경우에도 임차인이 해지통고 하는 경우 1개월 후 종료되도록 하여(635조) 임대인에게 보증금 반환 등의 준비를 할 수 있는 기간적 여력을 부여하고 있는 점,

-  임차인은 법4조1항에 기해 자신의 선택에 따라 1년 기간 만료 혹은 2년 기간 거주를 선택할 수 있는 점 (이는 어느정도 묵시갱신과 유사한 모양새로 비슷한 역할을 함),

-  법제6조 묵시갱신 규정의 해석에 따라, 일반적으로 임대차 관계를 묵시갱신 없이 종료시키기 위해서는 만기 6~2개월 전 해지통고 등의 행위를 해야하는 점,

 

등에 비추어 보면

 

-  1년 기간의 계약에 있어 이를 1년 시점에 종료시키기 위해서도 법제6조를 유추적용하여 1년 만기 6~2개월 전의 기간에 1년 기간 만료시점에 종료하고 퇴거하겠다는 통지를 해야만이 1년 기간 종료를 주장할 수 있을 것이라 생각됨.

이러한 통고 없이 6~2개월이 도과하는 경우 1년 만기를 주장할 수 없어 4조1항에 기해 2년 계약으로 간주된다고 보는 것이 타당할 듯함.

-  6~2개월 사이 종료 통고를 하지 못해 불의타를 맞은 임차인의 경우 (중도 해지권 없이) 2년을 거주해야 하는 부담이 있을 수 있으나,

-  통상적으로 임대차 당사자 사이 1년 기간 만기 즈음에 해지할지 더 살것인지 논의하는 관행이 있고(합의해지),

-  부득이한 경우 6개월 정도로 거주하기로 하는 추가 계약을 맺거나(단기특약), 후속 신규 임차인을 구하여 임대차관계에서 벗어나는 방안도 고려할 수 있음.

 

cf. 1년 보다 단기의 임대차인 경우 법11조에 따라 주택임대차법을 적용하지 않고 민법을 적용, 만기 종료를 미리 통고하지 않은 경우, 임차인 해지통고 후 1개월도과시 종료된다고 해석

 

 

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다. 주택임대차법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

 

 

cf. 경매의 경우

임대차 (2년 미만)1년 계약. 만기 도과 후에 기존 계약(1년) 종료되었다 주장 가능? :: lawyer lameans (tistory.com)

임대차 (2년 미만)1년 계약. 만기 도과 후에 기존 계약(1년) 종료되었다 주장 가능?