임차인 사망 계약해지/종료 가능? - 승계 반대의사 표시(주택임대차법 제9조 제3항) 이유로

제9조(주택 임차권의 승계)    ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.   ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.   ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.   ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.   [전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

 

제9조 제3항은 '임차권의 승계 (임차인의 권리,의무 승계)'를 거부할 수 있도록 한 취지일 뿐,

이 조문을 근거로 임대차 '계약을 일방적 해지하거나 종료'시킬 수 있다고 보기는 어려울 듯.

물론 합의해지는 가능.

 

 

 

 

 

주택임대차보호법
[시행 1984. 1. 1.] [법률 제3682호, 1983. 12. 30., 일부개정]
【제정·개정이유】

  ⑥임차권의 승계규정을 신설하여 주택임차권에 대하여 다음과 같이 상속의 특례를 인정함으로써 생존가족의 주거권을 보호함.
  가) 임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계하도록 함.
  나) 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하도록 함.
  다) 가) 및 나)의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 임차인의 권리와 의무를 승계하지 아니하도록 함.
  라) 가) 및 나)의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리·의무를 승계한 자에게 귀속하도록 함.

 

김준호 민법강의 제29판 1007쪽

주택임차권의 승계

민법은 사용대차에서 차주가 사망한 경우 대주가 계약을 해지할 수 있게 하였음.

제614조 (차주의 사망, 파산과 해지)차주가 사망하거나 파산선고를 받은 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.

그러나 임대차에는 이러한 규정이 없어 임차인이 사망한 경우 임대인이 그 사망을 이유로 계약을 해지할 수는 없음.
그 임차권은 상속될 수 있을지. 긍정.
다만 임차인이 상속권 없는 사실혼 배우자와 동거 중 사망한 경우 사실혼 배우자의 주거안정이 문제






온주 주택임대차보호법 약칭 : 주택임대차법
편저 : 온주편집위원회 / 집필대표 : 황진구 / 집필위원 : 박영호 부장판사

Ⅴ. 임차권승계의 포기

임차권을 승계하는 것이 승계권자에게 불리할 수 있다. 이와 같은 경우 임차인의 당연 승계를 인정하게 되면 승계권자의 주거생활의 안정을 보호하고자 하는 임차권 승계제도의 입법취지에 반하기 때문에 임차인이 사망할 경우 이를 승계할 자가 무조건 승계하여야 하는 것이 아니라 포기할 수 있도록 

승계로 본 규정에 의하여 당연히 생기므로 임차권의 승계권자로서는 임차권의 승계를 포기하기 위해서는 승계권의 포기 내지는 임차권 승계에 대한 반대의사를 명시적으로 표시해야 

임차권 승계포기 의사표시의 효력은 임차인 사망 시에 소급

상속인이 없어 임차권을 단독으로 승계한 사실혼관계의 배우자가 승계를 포기한 경우 최종적으로 임차권은 국가에 귀속(민법 제1058조).

제1058조 (상속재산의 국가귀속)①제1057조의2의 규정에 의하여 분여(分與)되지 아니한 때에는 상속재산은 국가에 귀속한다.  <개정 2005. 3. 31.>
②제1055조제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.  <개정 2005. 3. 31.>

공동 승계의 경우 일방이 포기한 경우 다른 공동 승계인이 단독 또는 공동으로 승계. 

그러나 모든 공동 승계인이 포기한 경우 2촌 이내의 친족 이외의 자가 있는 경우 이러한 자에게 상속이 되는가의 문제이다. 이러한 문제는 동법에서 사실혼관계의 배우자와 공동으로 승계할 자를 2촌 이내의 친족으로 정하고 있기 때문에 발생하는 문제. 그러나 임차권의 승계에 관한 규정이 민법상 상속인의 상속권을 전면적으로 부정하는 것이 아니기 때문에 공동 승계인 모두가 승계를 포기한 경우 2촌 이내의 친족에 해당하지 않은 상속인이 임차인의 임차권을 상속받게.






대구지방법원 2014. 4. 25. 선고 2013나15317, 2013나15324 판결

(2) 원고 예비적 주장
가사, 원고의 주위적 주장이 인정되지 않는다고 하더라도, 원고는 망인과 동거하면서 사실혼 관계에 있었는바, 원고는 주택임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 망인의 상속인들과 공동으로 이 사건 임대차계약과 관련하여 망인의 권리와 의무를 승계한다.
그런데, 원고가 위 망인의 권리와 의무를 승계함에 대하여 망인이 사망한 후 1개월 이내에 반대의사를 표시한 사람은 위 상속인들 중 참가인 뿐이었으므로, 참가인은 이 사건 보증금 중 1/5 지분에 해당하는 부분만 승계한다고 할 것이므로, 적어도 피고는 원고에게 이 사건 보증금 중 4/5 지분에 해당하는 1,992만 원을 반환할 의무가 있다.

판단
 ...주택임대차보호법 제9조 제3항은 임차권을 승계 받은 사람이 1개월 이내에 승계를 포기할 수 있다는 취지를 규정한 것에 불과하므로, 이에 반하는 원고의 예비적 주장은 이유 없다.

 

 

 

대구지방법원 2013. 8. 13. 선고 2012가단47804, 2012가단60005 판결

이 사건 건물에 대한 임차인의 권리와 의무는 이 사건 건물에서 E과 사실상의 혼인관계 있으면서 공동생활을 한 원고와, E의 2촌 이내의 상속인들인 자녀들이 공동으로 승계하였고, 이에 따라 이 사건 임대차보증금에 관한 권리도 이들이 공동으로 승계하였다고 할 것이다(원고는 주택임대차보호법 제9조 제3항에 따라 E이 사망한 날로부터 1개월 이내에 임대인에게 원고가 임차보증금을 승계하는데 반대의사를 표시하지 않은 사람은 임차보증금을 승계받지 못한다고 주장하나, 위 규정은 임차권을 승계 받은 사람이 1개월 이내에 승계를 포기할 수 있다는 취지를 규정한 것에 불과하다).

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