주택 매매(양도) + 임대인 지위 양도 → 임차인 중도해지권

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

 

 

대법원 1998. 9. 2. 선고 98마100 판결

판시사항
임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)

판결요지
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.


부산고등법원 (창원) 2022. 1. 6. 선고 2021나12219 판결

다. 소결론
따라서 위와 달리, B를 임대인으로 한 보증보험계약 체결 여부와 관계 없이 이 사건 특약사항 제5항에 따라 원고의 임대인 지위가 확정적으로 B에게 승계되었다는 전제에 선 원고의 이 사건 청구는 이유 없다[한편 원고는, 이 사건 제1차 임대차계약의 계약기간이 2021. 12. 26.까지이므로, 원고의 임대차보증금 반환채무의 기한이 아직 도래하지 아니하였다는 취지의 주장도 하고 있으나, 임대차 목적물과 함께 임대인 지위가 양도된 경우 임차인은 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 하는바(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정), 피고가 2020. 6. 9.경 원고에 대하여 이 사건 제1차 임대차계약을 해지한다는 내용의 통보를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 제1차 임대차계약은 이 사건 변론종결일 전에 이미 종료되었다고 봄이 타당하다].


대전고등법원 2015. 11. 25. 선고 2015나10637 판결

나) 판단
(1) 살피건대, 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조).
(2) 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 모텔 및 그 부지의 소유권이 피고 B로부터 E에게 이전된 때로부터 상당한 기간 내인 2014. 1. 20. 피고 B에게 이 사건 임대차계약 상의 임대인 지위 승계(즉, E이 이 사건 임대차계약 상의 임대인으로서의 지위를 승계한다는 점)에 대한 이의를 제기하고 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시함으로써 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다 할 것이다.


부산고등법원 2015. 5. 13. 선고 2014나1898 판결

나. 판단
1) 피고들의 '양도인과 양수인 사이의 합의에 의한 임대인 지위 승계' 주장에 대하여
계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약당사자 및 인수인의 3면 합의에 의하여 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 3면 계약으로 이루어지는 것이 보통이나 관계 당사자 중 2인이 합의하고 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙함으로써도 가능한 것이지만(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다45221, 45238 판결 등 참조), '임차인인 원고의 동의 내지 승낙이 없더라도 피고 비올에스와 우보 사이의 합의만으로 임대인의 지위가 면책적으로 승계된다'는 피고들의 위 주장은 독자적인 견해에 불과한 것으로서 이유 없다(피고들이 위와 같은 주장의 근거로 들고 있는 '대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정'은,「양도인과 양수인 사이에 임차보증금반환채무를 포함한 임차목적물에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 승계하기로 약정한 사안에서, 그와 같은 약정은 양도인과 양수인 사이에 유효하고, 다만 임차보증금반환채권을 피담보채권으로 하는 근저당권을 취득한 임차인은 양수인과 임대차관계를 계속할 것인지 여부를 선택할 수 있다」는 것으로서, 피고들의 주장과 같이 '양도인과 양수인 사이의 합의만으로 임대인의 지위가 면책적으로 승계된다'는 취지는 아니다). 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 피고들의 '임대인 지위 승계에 관한 원고의 묵시적 승낙' 주장에 대하여
가) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임차보증금반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 하고(대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결 등 참조), 이 경우 임차인의 승낙은 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다고 할 것이나, 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우 주택임차인의 어떠한 행위를 임차보증금반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조).


서울고등법원 2022. 11. 24. 선고 2022나2027886, 2022나2027893 판결

다. 원고가 임대인인지 여부
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용․수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없다(대법원 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결, 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결 등 참조). 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 참조).
위 법리에 비추어 보건대, 이 사건 건물에 대한 소유권이 F은행으로 이전되었다는 사실만으로 원고가 이 사건 임대운영계약상 임대인의 지위를 상실하였다고 볼 수 없고, 달리 원고가 임대인의 지위를 양도하였다고 인정할 증거도 없다. 오히려 갑 제8호증의 기재에 의하면 원고와 F은행은 2020. 6. 3. 부동산담보신탁계약을 체결하면서 위 신탁계약 이전에 원고가 체결한 임대차계약상 임대인의 지위는 원고가 계속하여 유지하기로 정한 사실을 인정할 수 있다.
따라서 원고는 이 사건 임대운영계약의 임대인의 지위에 있다.