재건축 사유가 어느정도 객관적으로 있고, 정황도 그것을 지지하는 경우라면 '기간 제한'을 둔 것은 방해행위x
서울고등법원 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결
대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 (위 원심 파기환송)
판시사항
임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)
(4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ’2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.‘고 말하였다(이하 ’이 사건 고지‘라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.
(5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다.
다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다.
(1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거․재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.
(2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거․재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.
(3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시ㆍ고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ’권리금 회수 방해행위‘에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.
조건없이 10년 갱신요구 보장해주어야 하는 것은 아님. 건물이 오래되어 대수선 가능성 상당함 - 권리금 회수방해x
서울중앙지방법원 2023. 5. 26. 선고 2022가단5160672 판결
가. 원고의 주장
피고는 원고가 주선한 신규 임차인인 I에게 주변 시세나 이 사건 임대차계약에서 약정한 월 차임보다 현저히 고액의 차임인 월 9,000,000원을 요구하고, 3년 후에 임대차계약을 종료하는 것을 내용으로 하는 제소전 화해를 할 것을 신규 임대차계약의 조건으로 제시함으로써, 사실상 I과의 신규 임대차계약을 정당한 사유 없이 거절하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 점포에 관한 권리금 상당 손해배상금 197,000,000원과 이 사건 점포의 원상회복비용 35,450,000원을 합한 금액에서 이 사건 점포에 설치된 당구대를 매각한 대금인 21,000,000원을 공제한 211,450,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.
2) 피고가 신규 임대차계약의 기간 제한을 통하여 사실상 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관한 판단
위에서 든 각 증거, 갑 제15, 24호증의 각 기재, 증인 H의 일부 증언을 종합하면, 피고가 I과 신규 임대차계약에 관한 교섭을 하면서 임대차계약 체결 후 1, 2년이 지난 이후에 이 사건 점포에 관하여 대수선, 철거, 재건축, 매매 등의 사유가 발생할 수 있고, 이러한 경우 피고가 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이러한 사항을 제소전 화해의 형식으로 담보해 줄 것을 I에게 제안하였던 것으로 보이기는 한다.
그러나 위에서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로 피고가 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하였다고 보기는 어렵다.
① 이 사건 건물은 1967년경에 사용승인이 내려진 노후화된 건물로서 재건축이나 대수선이 필요할 수도 있다는 점은 원고나 신규 임차인도 예상할 수 있었던 점
② 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에서 정한 10년이라는 기간은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 최대 기간을 규정한 것이고, 최초 임대차계약 시 임대인이 조건 없이 임차인에게 10년의 임대차기간을 보장하여야 하는 규정으로 해석하기는 어려운 점
③ 위 법 제10조 제1항 제7호는 ‘건물이 노후․훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 등’의 사유로 ‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’ 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있는바, I과의 신규 임대차계약 체결 후에도 이러한 사유가 발생할 가능성은 충분히 있는 점
④ 신규 임차인으로서는 이러한 사정을 고려하여 10년 내에 계약이 해지되거나 갱신이 거절될 수 있는 가능성이 있다고 하더라도, 보증금 및 월 차임 액수에 관한 조정, 이전 임차인과의 권리금 액수에 관한 협의 등을 통하여 이해관계를 조정한 후 임대차계약을 체결할 가능성도 존재하는 점
⑤ 이 사건의 경우 피고는 원고에게 특약사항 초안을 통하여 신규 임대차계약 조건을 제시하였음에도, 원고는 이를 I에게 알리지 않고 권리금을 250,000,000원으로 하고 이 사건 임대차계약상 임차인의 지위를 보증금과 월 차임 변동 없이 I에게 승계해 주는 것을 조건으로 하는 이 사건 권리금 계약을 먼저 체결하였고, I이 이 사건 권리금 계약에서 약정된 기존 임대차계약 조건이 유지될 것이라는 부분을 기대하고 피고와의 임대차계약 교섭에 임하였다가 계약이 결렬된 것으로 보이는 점
따라서 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해하였음을 전제로 한 손해배상청구는 이유 없다.
'기간제한은 법에 반하여 효력이 없으므로' 기간제한을 알린 것만으로는 방해행위x
(건물 보수공사시 임차인 협조의무 특약은 이를 수인할 의무 있다고 판단)
부산지방법원 동부지원 2022. 8. 18. 선고 2020가합107321, 2021가합100945 판결
③ 한편, 이 사건 특약사항에 ‘신규임차인이 되려는 자는 전과기록이 없어야 함’과 같은 문구가 있고, 신규 임대차계약 기간을 3년으로 한정하고 있는 등의 조항들이 포함되어 있기는 하나, 이 사건 특약사항 중 신규임차인의 전과 여부는 현실적으로 확인할 수도 없어서 주의적인 사항에 불과할 뿐 아니라, 임대차기간에 관한 부분은 상가임대차법 제10조에 따라 갱신요구권이 법정되어 있고, 같은 법 제15조에는 위 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있으므로, 위와 같은 문구 및 조항자체가 신규임차인과의 임대차계약을 방해한다고도 볼 수 없다.
④ 아울러, 이 사건 특약사항 2조에 ‘이 사건 건물의 안전을 위해 보수 또는(~중략~) 유지에 필요한 시설물 설치시 임차인은 영업중단을 포함하여 적극 협조하여야 하며(~후략~)’이라고 정하고 있는데, 이 사건 건물은 2001년경 신축된 건물로서 이후 이 사건 건물에서 콘크리트 균열, 쳐짐, 손상, 누수 등 건물노후화로 인한 사용 및 안전상의 문제가 발생한 사실, 이에 따라 2017. 3.경 실시한 이 사건 건물에 대한 건축물 안전진단의 결과, 이 사건 건물의 일부에서 중대한 구조안정상의 하자가 드러나 신속히 구조부재의 보수 및 보강작업을 시행하여야 한다는 진단을 받기에 이르렀으나, 이후 원고의 협조거부로 이 사건 점포가 위치한 1층을 제외한 이 사건 건물 중 3층부터 5층 내부에만 우선적으로 구조보강용 파이프를 설치한 다음 부분적 보수공사밖에 진행할 수 없었던 사실, 위 보수공사에도 불구하고 현재 이 사건 건물의 노후화, 과하중 적재로 인하여 안전성에 상당한 우려가 남아있는 사실 등을 인정할 수 있고, 건물의 안전 등을 위해 상·하수도 교체 등 보수공사가 필요한 경우 임차인으로는 이에 협조, 수인할 의무가 있다고 봄이 상당하다.
⑥ 마지막으로, 피고들이 신규 임대차계약의 체결에 바로 응하지 않기는 하였으나, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문을 보면, 제1호부터 제3호까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 적극적으로 방해하는 행위를 특정하고 있고, 제4호에서는 그 밖에 포괄적으로 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 정하고 있는바, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 임대인의 사용·수익권을 크게 제한하는 규정인 점을 고려할 때, 제4호에 따라 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하였다고 인정하기 위해서는 임대인의 거절행위가 제1호 내지 제3호에서 정하고 있는 방해행위에 준하여 임차인의 권리금 회수를 적극적으로 방해하는 정도가 되어야 한다고 봄이 타당한데, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들의 행위가 임차인의 권리금 회수를 적극적으로 방해하는 정도에 이르렀다고 보기 어렵고, 피고들이 원고에게 확정적으로 신규임차인과의 임대차계약 체결 거절 의사를 밝힌 것이라고 단정하기 어려울 뿐만 아니라, 오히려 신규 임대차계약의 체결이 무산된 것은 신규임차인이 피고들의 임대 조건을 거절하고 더 이상 협의에 나아가지 않았기 때문인 것으로 보인다.
5~6년 정도의 기간만 인정 후 갱신불가 조건 통보는 권리금 회수 방해행위x (현저히 고액 차임 요구도x).. 이정도는 적극적 방해행위 아니다 취지
대전지방법원 2023. 6. 13. 선고 2022가단104270 판결
가. 원고는 2015. 1. 30. C으로부터 대전 유성구 D 지상 건물 중 1층 전면점포 1개, 후면 방 2개(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 임대차보증금 15,000,000원, 차임 월 650,000원, 임대차기간 2015. 2. 25.부터 2017. 2. 24.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
라. 피고는 2022. 1. 19. 원고에게 ‘E가 임대차보증금 15,000,000원, 차임 월 1,100,000원(부가세 별도), 2028. 2. 24. 임대차계약을 종료하고 그 이후 임대차계약 갱신 불가 등 피고가 내세운 조건을 수용할 경우 E와의 임대차계약 체결에 동의한다’라는 취지로 회신하였다.
2) 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에 해당하는 행위를 하였는지에 관하여 본다. 피고가 E와 임대차계약을 체결할 경우 월세를 기존 65만 원에서 110만 원으로 증액하여야 한다고 주장한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 앞서 본 인정사실 및 증거들과 을 제1호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고는 이 사건 부동산을 매수하여 이 사건 임대차계약을 승계한 이후로 약 7년 동안 월 650,000원의 차임을 전혀 인상하지 않았던 점, ② 피고가 E와 임대차계약을 체결할 경우 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이므로, 증액 청구의 상한을 정하고 있는 상가임대차법 및 같은 법 시행령 상의 제한을 받지 않는 점, ③ 이 사건 부동산 인근 점포의 차임과 비교해 보더라도 피고가 요구한 월 110만 원의 차임이 현저히 고액이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 현저히 고액의 차임을 요구하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3) 다음으로 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에 해당하는 행위를 하였는지 본다. 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 임대인의 사용, 수익권을 크게 제한하는 규정인 점을 고려해 보면, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에 따라 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하였다고 인정하기 위해서는 임대인의 거절행위가 같은 항 제1호 내지 3호에서 정하고 있는 방해행위에 준할 정도로 임차인의 권리금 회수를 적극적으로 방해하여야 한다고 보는 것이 타당하다. 그런데 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 그와 같이 적극적으로 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 만한 사정을 찾아보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
1년3개월 기간만 가능 통보. 철거 객관적 필요성도 인정x, 당시 태도, 파기 경위 등 고려 - 방해행위ㅇ
인천지방법원 부천지원 2022. 11. 23. 선고 2021가합103470 판결
4) 원고는 2021. 3. 26. 피고에게 이 사건 권리금계약을 첨부하여 ‘E과 권리금계약이 체결되었고, E과의 면담 등에 협조할 예정이므로, 신규임대차계약 체결 의사 여부를 알려달라’는 취지의 내용증명우편을 발송하였다. 이에 대하여 피고는 2021. 4. 2. 원고에게 이 사건 건물은 안전사고의 우려가 있어 원고와 2022년까지 임대차를 연장할 수 있으나 신규임대차계약을 체결할 의사는 없다는 의사를 재차 밝히면서 ‘공인중개사 입회 없이 이루어진 이 사건 권리금계약은 계약금 지급 여부도 알 수 없는 상태여서 그대로 신뢰하기 어렵고, 신규임차인과의 면담은 가능하나 해당 임차인은 최대 1년 3개월 치과를 운영할 수 있을 뿐인데 그와 같은 조건으로 권리금계약을 체결하는 것이 맞는지 의심스럽다’는 취지의 내용증명우편을 발송하였다.
② 피고는 원고에게 이 사건 건물을 2023년 봄쯤 재건축할 의사가 있다는 취지를 밝혔다고는 하나 원고에게 구체적인 공사시기와 소요기간 등을 포함한 재건축 및 철거계획을 밝히지 않은 채 신규임차인과의 임대차계약 의사가 없음을 명백히 하였는데, 이 사건 임대차계약 종료 이후 이 사건 변론종결 무렵까지도 이 사건 건물에 관하여는 안전진단검사 외에 구체적인 철거나 신축계획이 결정되었다고 볼 만한 자료가 없는 상태이다. 또한 피고는 이 사건 건물에 관한 안정성을 우려하면서도 다른 임차인과의 잔여 임대 기간 등을 고려하여 원고에게도 2022년까지는 이 사건 임대차계약을 유지할 수 있다는 취지를 통보하였던 것으로 보이는 점을 고려하면, 피고 역시 이 사건 건물에 관하여 철거를 바로 진행하지 않으면 안전성이 확보되지 않을 정도로 위험하다고 여겼던 것으로 보이지는 않는다.
결국 이 사건 건물은 그 내구연한이 상당히 경과되어 일부 보수 공사가 필요한 경우라고 볼 수는 있으나, 피고의 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 동법 제10조 제1항 제7호 각 목<각주2>에서 정한 ”건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우“로서 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되는 경우라고 보기는 어렵다.
이후 피고는 신규임차인과의 면담이 가능하다는 취지로 회신한 바는 있으나 신규임차인과의 임대차기한은 최대 1년 3개월을 초과할 수 없다는 입장만을 고수하여 결과적으로 신규임차인과 사이에 임대조건이나 임대차기간 등에 관한 조율 과정을 거치지 아니한 채 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 알 수 있다.
위와 같은 이 사건 임대차계약 종료 당시 피고의 언행과 태도, 이 사건 건물의 객관적인 상태, 이 사건 권리금계약의 파기 경위를 모두 종합하면, 피고가 원고 주선의 신규임차인에 대하여 최대 1년 3개월 이하의 임대차기간만을 고수하면서 신규임차인과의 면담 및 신규임대차계약 체결을 거부한 것은 원고의 권리금 회수기회를 방해한 것이라고 평가된다.