변호사 貯 장고

토지나 건물 등 부동산을 취득함에 있어서 본인의 명의로 취득하기는 거북하여 다른사람을 전면에 내세워 그로 하여금 매매계약을 체결하도록 하고, 등기 역시 그 사람의 명의로 취득케 하는 경우가 있습니다.

이를 '계약명의신탁'이라고 하는데요.

이러한 행위를 한 경우 법적 효과는 어떻게 되는 것일까요?

이 때 본인과 행위자 사이에는 두 개의 약정이 있게 됩니다. 바로 매매를 하라는 1.위임계약과 등기명의를 행위자의 이름으로 하라는 2.명의신탁약정입니다.

그 중 명의신탁약정은 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항에 의해 무효가 되고, 위임계약도 일부무효의 법리에 의해 무효가 됩니다.

부동산실권리자명의등기에관한법률

제4조 (명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
[전문개정 2010.3.31]

이처럼 본인과 행위자 사이의 계약은 둘 다 무효가 되어버리므로 본인은 등기를 가지고 있는 행위자에게 계약에 기하여 등기를 돌려달라고 요구할 수는 없답니다.

그렇다면 매도인에게서 행위자에게로 넘어간 등기는 유효할까요?

그것은 매도인이 본인과 행위자 사이의 명의신탁약정을 알고 있었는가 하는 점에 따라 달라집니다.

매도인이 두 사람 사이의 명의신탁약정을 알고 있었다면 부동산 등기 및 소유권이전이 무효로 되지만

매도인이 그러한 사정을 몰랐다면 행위자에게 넘어간 등기 및 소유권이 유효(완전한 소유권 취득)하게 되는 것이죠.

그렇다면 실제 돈을 내는 입장이었던 본인은 굉장히 억울하겠지요? 그는 매도인에게 소유권, 등기를 자신에게로 넘기라는 요구를 할 수 있을까요?

안타깝지만 그러한 요구를 할 수 없습니다. 매매계약의 당사자는 매도인과 행위자였지, 매도인과 본인 사이에 계약이 있었던 것은 아니었기 때문입니다. 실제 매도인은 행위자 뒤에 본인이 있었다는 점을 몰랐으므로 그에게 어떠한 요구를 한다는 것은 무리라고 볼 수 있죠.

그럼 소유권, 등기를 가지게 된 행위자를 상대로 나에게 다시 등기를 넘겨달라고 요구할 수 있을까요?

안타깝지만 그러한 요구를 할 수 없습니다. 왜냐하면 본인과 행위자 사이의 위임계약과 명의신탁약정이 부동산실명법에 의해 무효로 되었기 때문이지요. 등기를 달라고 할 계약관계가 전혀 없는 것입니다.

이 때에는 행위자에게 본인이 제공한 금전을 다시 돌려달라고 요구할 수 있을 뿐입니다. ^^

다시 처음으로 돌아가서, 만일 매도인이 두 사람 사이의 명의신탁 약정을 알고 있었다면 소유권이전 및 등기가 무효화 된다고 하였지요?

그 후속조치는 어떻게 되는 것일까요?

이 때 매도인과 행위자 사이의 매매계약은 목적달성이 불가능함을 이유로 무효가 되고, 매도인은 계약의 무효를 이유로 등기, 소유권의 반환을 요구할 수 있으며 행위자는 매도인에게 대금의 반환을 구할 수 있습니다. ^^

그렇게되면 행위자는 등기를 마음대로 처분할 권한이 없게 되는 것이므로 본인이 행위자에게 등기를 넘겨달라고 요구할 수 없는 것이되고, 매도인에게도 등기를 자신에게 넘기라고 요구할 수 없습니다. 매도인과 본인 사이에 매매계약이 설정되어 있지 않기 때문이죠.

다만 지금까지 설명한 내용은 기본적인 이론일 뿐이고 여러가지 예외상황이 있을 수 있기 때문에

구체적인 사안에 따른 해결방법을 찾기 위해서는 법률가에게 문의하시는 것이 옳을 것입니다. ^^