매매계약에서 잔금을 지급하지 않는 경우 어떻게 계약을 해제할까요?

 

 

 

 

토지, 건물 등에 관해 매매계약을 체결하고 등기서류 등의 준비를 완료한 후 상대방이 어서 대금을 지급하기를 기다리는 경우가 있습니다.

 

그런데 상대방이 대금지급을 계속 미루고 있네요.

 

이러한 경우 내용증명 등을 보내어 '**일 까지 잔금을 주지 않으면 계약은 해제된 것으로 보겠다.' 등의 의사를 표시하는 경우가 있답니다.

 

그러한 경우 법적 효과는 어떻게 되는 것일까요? ^^ 

 

 

 

 

원칙적으로 채무이행의 최고와 계약 해제의 의사표시를 함께 할 수 있으므로 이러한 의사표시는 유효하고,

 

상대가 그 기한까지 대금지급을 하지 않으면 매매계약이 해제된 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 

대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135 판결

[2] 일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 기간의 경과로 그 계약은 해제된 것으로 보아야 한다.

 

 

 

 

 

그러나 잔금지급은 등기서류의 교부와 동시이행의 관계에 있기 때문에

 

매수인이 잔금이행을 지체했다고 보기 위해서는 매도인측에서 등기서류, 인감증명서, 인감도장 등을 준비하여 이행 제공의 상태를 유지하고

 

매수인에게 서류의 수령을 최고하였어야 합니다.

 

다만 일부 서류가 미비되었거나 집에 그 서류들을 보관했다고 하더라도 이행제공을 하였다고 인정받을 수 있을 듯 합니다.

 

 

 

 

대법원 1992. 11. 10. 선고 92다36373 판결

[1] 쌍무계약인 부동산 매매게약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다할 것이고, 이러한 경우 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하며, 매도인이 제공하여야할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.

[2] 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서는 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것이며, 이 경우 매도인이 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제공은 이로써 충분하다.

 

대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결

[2] 위 [1]항의 경우 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, … 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할 것이다.

 

대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053 판결

[1] … 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다.

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결

[1]쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고,따라서 매수인이 잔대금의 지급 준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.

[2]매도인 甲과 매수인 乙이 체결한 부동산 매매계약에서 乙이 잔금 지급을 연체하며 잔금지급기일의 연장을 요청하자 甲이 이를 받아들여 ‘연장된 기일까지 잔금과 지연이자를 지급하지 않으면 매매계약이 해제된다’는 취지로 통지한 다음,乙이 연장된기일에도 잔금을 지급하지 못하자 그 다음날 부동산 소유권을 제3자에 이전해 주었는데,甲은 연장된 기일에 소유권이전등기에 필요한 제반 서류 중 부동산 매도용 인감증명서만을 발급받지 않고 있었던 사안에서, 연장된 기일까지도 잔금 지급을 준비하지못한 乙의 약정의무 불이행 정도에 비추어 甲이 비록 연장된 기일까지 부동산 매도용인감증명서를 발급받지 않고 있었다고 하더라도 이는 언제라도 발급받아 교부할 수있는 것이므로 乙에게 소유권이전등기의무에 관한 이행 제공을 마쳤다고 보아야 하고….

 

대법원 1981. 4. 14. 선고 80다2381 판결

[1] 동시이행관계에 있는 의무자 일방이 상대방의 이행지체를 이유로 한 해제권을 취득하기 위하여는 그 이행청구에 표시된 이행기가 일정한 기간 내로 정하여진 경우라면 이행청구한 자가 원칙으로 그 기간 중 이행제공을 계속해야 하지만, 일정한 일시 등과 같이 기일로 정하여진 경우에는 그 기일에 이행제공이 있으면 족한 것이어서 상대방의 이행제공없이 위 기간이나 기일이 도과됨으로써 해제권이 발생한다.

 

 

 

 

 

매도인이 등기서류 등을 준비하고 매수인에게 수령할 것을 최고하였고 동시에 미 이행시 계약해제의 의사를 표시했다면,

 

그 서류들을 중개사 사무실이나 집에 보관하고 있었던 경우 최고한 기한 내 매수인의 잔금 미지급을 이유로 매매계약은 자동 해제될 것입니다.

 

 

 

 

매수인 측에서 기일 연기를 요청하며 지연이자조로 잔금 등에 미달하는 일부 금원을 지급하는 경우

 

이는 일방적인 지급이었을 뿐 기일 연기의 합의가 있었던 것이 아니고,

 

해제권 발생을 저지하기 위한 이행은 잔금의 전부와 지연이자를 합해서 해야 하는 것이므로

 

그러한 일부 금원의 제공만으로는 계약의 해제를 막을 수 없습니다. ^^

 

 

 

 

 

계약이 해제되었다면 계약금의 행방이 문제되는바

 

계약서에 계약금을 위약금으로 본다는 특약문구가 있다면

 

계약금은 위약금으로 매도인측에 귀속될 것입니다.

 

보통 중개소의 계약서 서식에는 위약금 특약이 부동문자로 인쇄되어 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

위약금 특약 문구가 없다면

 

계약금은 주된 매매계약에 부속된 종된 계약으로서 매매해제와 함께 계약금 계약도 무효가 되어

 

매도인은 매수인에게 계약금을 반환해야 하고 실제 입은 손해를 입증해야만 그 손해를 보상받을 수 있습니다.

 

 

 

 

대법원 1992. 11. 27. 선고 92다23209 판결

[2] 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고 할 수 없다.

 

 

 

 

 

매도인측에서 서류의 제공을 하지 않아 동시이행관계로 인하여 계약이 해제되지 않았다고 보는 경우에는

 

다시 잔금 이행기일을 정하여 매수인에게 최고하고 등기서류 등을 완비하여

 

이행의 준비가 되었다는 사실과 잔금지급과 동시에 서류를 수령할 것을 매수인에게 알린 후,

 

재지정된 잔금 기일이 도과되면 계약을 해제할 수 있습니다.

 

이 때 잔금 이행기일은 최소 한 달의 여유기간은 두어야 하는 것이 좋겠죠. ^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

매수인이 잔금지급을 지체하는 경우 계약해제의 방법과

 

계약금을 위약금으로 몰수할 수 있는지 등에 관해 살펴보았습니다.

 

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