상가임대차 기간을 확장하지 않으면서 상가를 넘기는 방법은?

 

 

 

 

 

기존의 영업을 넘기는 경우

 

임차인으로서는 기존 임차인이 가지는 대항력을 그대로 보유자고자 하는 반면

 

임대인의 입장에서는 새로이 임대차계약을 체결함으로 인해 임차기간이 늘어나는 부담을 마뜩지 않게 생각하는 경우가 있답니다.

 

 

이런 경우를 조화롭게 해결하는 방안은 무엇일까요?

 

바로 임차권의 양도입니다. ^^

 

 

 

 

임대인, 기존 임차인, 신규 임차인 3인의 합의로 임차권 양도 계약을 체결하고

 

보증금반환채권을 신규 임차인에게 양도하기로 하는 합의를 하면 됩니다.

 

또한 임차권의 대항력을 유지하기 위해 기존 임차인의 사업자등록을 동일성을 유지하면서 신규 임차인에게 이전해야 할 것입니다.

 

 

 

임차권의 양도란 임차권을 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약으로서 임대인의 동의를 요합니다.(민법 제629조)

 

 

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

 

임대인의 동의를 얻어 임대차 양도를 하게 되면 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인(b)에게 승계적으로 이전하고

 

양도인(a)은 기존의 임대차관계에서 벗어나게 됩니다.

 

장래의 차임지급의무는 양수인에게 이전되고,

 

보증금반환채권의 경우 반환의 이행기가 도래하게 됩니다.

 

다만 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 하는 경우에는 신 임차인에게 승계됩니다.(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결)

 

따라서 임차기간 역시 기존의 임대차기간 약정이 동일성을 유지하며 신 임대차에 이전될 것입니다.

 

 

 

대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결

판결요지

[1] 임대차보증금반환채권이 가압류 또는 압류된 후 임차권이 양도된 경우에 임대인이 위 임차권의 양도를 승낙하였다면 임대인과 구 임차인과의 임대차관계는 종료되어 구 임차인은 임대차관계로부터 이탈하게 되고, 구 임차인의 임대차보증금반환채권은 구 임차인과 임대인과의 임대차관계의 종료로 인하여 임대인의 임차권 양도 승낙시에 이행기에 도달하게 된다고 보아야 한다.

[2] 위 [1]항의 경우, 임대차보증금에 관한 구 임차인의 권리의무관계는 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무불이행의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 신 임차인에게 승계되지 아니하며, 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 한 때에도 그 이전에 임대차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류 또는 압류되어 있는 경우에는 위와 같은 합의나 양도의 효력은 압류권자 등에게 대항할 수 없으므로, 신 임차인이 차임지급을 연체하는 등 새로운 채무를 부담하게 되었다고 하여 그 연체차임 등을 구 임차인에게 반환할 임대차보증금에서 공제할 수는 없다.

[3] 임대인이 임차권의 양도를 승낙하여 신 임차인이 구 임차인으로부터 임차목적물을 명도받았다면 구 임차인이 임대인에게 명도하여 임대인이 다시 신 임차인에게 명도하는 대신 구 임차인이 임대인의 승낙하에 직접 신 임차인에게 명도하는 것으로서 명도의무의 이행을 다한 것으로 보아야 한다.

 

 

 

 

한편 임차인(a)이 가지는 대항력의 경우 아래의 판결을 참작해보면,

 

기존 임차인의 사업자등록 등을 동일성을 유지하면서 신규 임차인(b)에게 이전하는 방안을 강구해야만

 

임차권의 대항력이 유지될 수 있을 것입니다.

 

 

 

① 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.(대법원 2006.01.13. 선고 2005다64002 판결)

 

② 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다. (대법원 2006.01.13. 선고 2005다64002)

 

③ 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다. (대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결)

 

 

 

 

 

 

 

상가임차권의 양도에 대해 알아보았습니다. ^^