농지와 농지매매증명/농지취득자격증명. 이중 낙찰의 경우

일반적으로 강제경매의 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매 목적인 권리를 취득, 공매 매수인은 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득하나, 농지는 이에 더하여 자격요건을 필요로 함.

 

구 농지개혁법은 농지 취득의 효력요건으로 ‘농지매매증명’을 요구하였음. 농지매매증명을 취득하지 못했다면 경락대금을 완납했다 하더라도 소유권을 취득하지 못함. 

 

[대법원 1975. 6. 10., 선고, 74다2264, 판결]
농지의 경락을 받은 자가 농지개혁법 19조 2항 소정의 소재지 관서의 농지매매증명을 받아 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 그후 농지매매증명이 취소된 경우에는 농지개혁법 19조 2항 소정의 소재지곤서의 증명은 처음부터 없었던 것과 같은 결과가 되어 그 농지에 대한 매수인 앞으로의 소유권이전의 효력은 생기지 않는다.

 

동법은 1996. 1. 1.자로 폐지되고 농지법이 시행되었으며 농지법은 농지 취득에 따른 등기를 위해 ‘농지취득자격증명’을 요구함. 동 증명원은 공매의 경우 소유권 취득요건임. 

 

[대법원 2012. 11. 29., 선고, 2010다68060, 판결]
농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항,제4항). 따라서 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 이는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라 할 것이므로, 공매부동산이 농지법이 정한 농지인 경우에는 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 소유권을 취득할 수 없고, 설령 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 달라지지 않으며, 다만 매각결정과 대금납부 후에 농지취득자격증명을 추완할 수 있을 뿐이다.

 

1996년 구 농지개혁법이 폐지되고 농지법이 시행됨으로써 효력요건으로서의 농지매매증명 제도가 폐지되어 경락인의 소유권 취득 하자가 치유되지 않을까 의문여지 있으나, 여전히 농지취득자격증명을 받지 못하고 있다면 소유권을 취득하지 못하며, 토지의 소유자는 여전히 체납자로 보아야 함. 

 

[대법원 2002. 7. 26., 선고, 2000다65147, 판결]
구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호로 폐지) 소정의 농지매매증명이 없는 농지매매계약은 채권계약으로서의 효력은 발생할 수 있을지언정 물권변동의 효과 즉, 소유권이전의 효과는 발생할 수 없고, 이와 같은 법리는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 구 농지개혁법 시행 당시의 공매절차에서 농지에 대한 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 할지라도 매수인이 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명을 얻지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하였고, 그 이후에도 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이나 농지법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행) 소정의 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 여전히 소유권을 취득하지 못한 상태에 있었다고 보아야 하므로, 공매대상 농지의 원소유자가 그 농지에 관한 소유권자였다고 할 것이어서 원소유자가 체납액을 납부한 후 제3자에게 그 농지를 매도함으로써 그로부터 제3자 앞으로 경료된 소유권이전등기는 무권리자로부터 경료받은 무효의 등기라고 볼 수 없다.

 

선 경락인의 취득이 무효라면 후 낙찰인이 농지취득자격증명을 첨부해 이전등기 요구하는 경우 등기 해야함.

 

대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다45207 판결
농지법상 농지에 관한 공매절차에서 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 매수인은 농지법에서 정한 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 이상 소유권을 취득할 수 없고, 공매대상 농지의 원소유자가 여전히 농지의 소유자이므로, 공매절차의 매수인이 위와 같은 사유로 소유권을 취득하지 못하던 중 원소유자에 대한 가압류채권에 근거한 민사집행절차에서 농지를 매수한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받고 대금을 완납한 때에는 적법하게 농지의 소유권을 취득하고, 공매절차의 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 그러나 이러한 결론은 공매절차의 매수인이 가압류의 처분금지적 효력에 의하여 민사집행절차의 매수인에게 대항할 수 없어 발생하는 것이 아니라, 국세체납절차와 민사집행절차가 별개의 절차로 진행된 결과일 뿐이므로, 공매절차의 매각결정 당시 이미 존재하였던 원인에 의하여 후발적으로 소유권을 취득할 수 없게 되는 경우에 해당하지 아니하고, 이러한 경우에까지 민법 제578조, 제576조가 준용된다고 볼 수는 없다.

 

애초 경락인이 농지매매증명을 갖추고 있었음에도 현재에 이르기까지 이전등기를 하지 않은 경우라면, 경매는 자격을 갖춘 경락인이 경락대금을 완납한 때 소유권을 취득하는 것으로 볼 것이어서 이전등기 유무와 관계없이 경락당시 소유권을 취득했다고 보임. 

민사소송법
[시행 1994. 1. 1.] [법률 제4561호, 1993. 6. 11., 타법개정]
제635조 (경락의 불허)  ①법원은 이의신청을 정당하다고 인정한 때에는 경락을 허가하지 아니한다.
②제633조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 경락을 허가하지 아니한다. 다만, 제1호의 경우에는 경매한 부동산이 양도할 수 없는 것이거나 경매절차를 정지한 때에 한하며, 제2호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠결이 제거되지 아니한 때에 한하며, 제4호의 경우에는 이해관계인이 절차의 속행을 승인하지 아니하는 경우에 한한다.<개정 1990·1·13>

제633조 (경락허가에 대한 이의사유)  경락에 관한 이의는 다음 이유에 의하여야 한다.
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
[전문개정 1990·1·13]

제646조의2 (소유권의 취득시기) 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 취득한다.
[본조신설 1990·1·13]]


체납자의 소유 아닌 것을 공매처분 하면 그 처분은 당연무효.
[대법원 2006. 4. 13., 선고, 2005두15151, 판결]
과세관청이 납세자에 대한 체납처분으로서 제3자의 소유 물건을 압류하고 공매하더라도 그 처분으로 인하여 제3자가 소유권을 상실하는 것이 아니고, 체납처분으로서 압류의 요건을 규정하는 국세징수법 제24조 각 항의 규정을 보면 어느 경우에나 압류의 대상을 납세자의 재산에 국한하고 있으므로, 납세자가 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 압류처분은 그 처분의 내용이 법률상 실현될 수 없는 것이어서 당연무효이다.