상가 신규임차인 업종제한 약정(명시적, 묵시적)

 

• 권리금 계약 맺고 신규임차인 주선하였는데 업종을 제한하며 계약체결 거절한 경우 - 어느정도 명시적이어야?

 

대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결

갑이 을 등으로부터 상가를 임차하여 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 병과 권리금 계약을 체결하고 을 등에게 신규임차인 병과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 을 등이 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 거절하자, 갑이 병과 위 권리금 계약을 해제하고 상가를 을 등에게 인도한 사안에서, 갑이 을 등과 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 을 등이 정당한 사유 없이 갑이 주선한 신규임차인이 되려는 병과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 을 등의 손해배상책임을 인정한 사례

 

 

• 기존 임차인의 영업 등 수익활동을 방해하지 않을 의무로서의 업종제한 약정 - 묵시적 인정 가능

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결

[2] 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다.


이 사건에서 원심이 인정한 사실관계 및 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 임대차에 기하여 피고 연구원 건물 내에서 행하던 복사영업에 관하여 피고에게 위와 같이 원고의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 피고가 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 입은 영업손실의 배상을 명한 것은 그 이유의 제시에 있어서 부족함이 없지 아니하다고 하더라도 결론에 있어서는 정당하다고 할 것이다. 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.

원심은, 원고의 영업손실로 인한 손해액은 피고 연구원 내 신규 복사업체가 같은 기간 동안 영업을 통하여 얻은 수익 상당액이라고 한 다음, 신규 복사업체의 사업자인 소외인의 2007년 소득금액이 41,524,298원이라는 내용의 서대전세무서장에 대한 사실조회결과를 근거로 위 소득금액 전부가 피고 연구원 내 복사 영업을 통하여 얻은 수익이라고 보아 원고의 영업손실액을 산정하였다.
그러나 기록에 의하면 소외인은 피고 연구원 외의 다른 곳에서도 복사업체를 운영하고 있어서 위 소득금액 전부가 피고 연구원에서의 복사영업에 의한 것이라고 하기 어렵고, 또 그 소득금액은 2007년도 전체에 대한 것으로서 그에는 소외인이 피고 연구원에서 신규 복사업체로 선정되어 영업을 시작한 2007. 3. 2. 이전의 소득이 포함되어 있을 가능성도 충분히 있으므로, 소외인의 위 2007년 소득금액 전부가 피고 연구원 내에서 영업을 통하여 얻은 수익이라고 단정할 수는 없다고 할 것이다.
그렇다면 원심이 소외인의 2007년 소득금액의 내역을 구체적으로 살펴 위 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익인지 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이를 제대로 살피지 아니한 채 곧바로 그 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익이라고 판단한 것에는 손해배상액의 산정에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다.