계약 갱신요구 의사표시, 명시적/ 묵시적/ 명확하게.. 어떻게 해야?

계약 갱신요구 의사표시 명시적 묵시적 명확하게.. 어떻게 해야?

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

주택/상가 임대차법은 갱신요구 규정 형식 동일.



주택/상가 모두 갱신요구권 행사는 묵시적 표현으로도 가능하다는 취지의 판결들.

 

서울중앙지방법원 2022. 6. 17. 선고 2021나34086 판결

(1) 피고는, 이 사건 임대차계약이 또다시 갱신되어 만료되기 6개월에서 1개월 사이에 차임을 꾸준히 공탁하였고, 이는 원고에 대하여 묵시적으로 갱신요구를 한 것이므로, 이 사건 임대차계약은 현재까지도 존속 중이라는 취지로 주장한다.
(2) 임차인의 계약갱신 요구는 명시적이 아닌 묵시적으로도 할 수 있는 것이기는 하나, 피고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료(2021. 9. 14.)되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 명시적으로 계약갱신을 원한다는 의사를 표시한 사실을 인정할 만한 증거가 없고, 피고가 차임을 공탁한 사실만으로는 원고에 대하여 묵시적으로 계약갱신을 요구하였다고 보기도 어렵다.

 

서울서부지방법원 2022. 10. 6. 선고 2021가단9299 판결

다. 임대차계약 갱신에 관한 의사표시 등
1) 원고는 2020. 12. 18. 피고에게 ‘2022년 9월부터 이 사건 건물을 재건축할 예정이므로 그 이후부터는 계약갱신이 불가능하다. 현재와 같은 조건으로 1년간 계약을 연장하거나 현재와 같은 조건으로 2022. 8. 31.까지 계약을 연장하는 제안 중에서 어느 것을 희망하는지 알려 달라.’라는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 이는 그 무렵 피고에게 도달하였다.
2) 피고는 이에 대하여 2020. 12. 24. 공인중개사 E를 통하여 원고에게 ‘내년 재계약을 원하나 원고가 제안한 재계약 방법에 관해서는 회사의 임원, 주주들과 의논한 후에 다시 연락을 주겠다.’라는 취지로 답변하였고, 2021. 1. 27. 원고에게 ‘계약갱신을 요구한다. 다만 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 최소한 10년은 운영할 계획으로 많은 비용과 시간을 들였기 때문에 원고가 제안한 내용은 받아들이기 어렵다.’라는 취지의 내용증명우편을 발송하였으며, 이는 그 무렵 원고에게 도달하였다.
3) 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 ‘계약갱신은 불가능하다. 2021. 8. 31.까지 이 사건 점포를 인도해 달라. 만약 제소전 화해조서를 작성한다면 2022. 4. 30.까지 이 사건 점포를 인도해 주면 된다.’라는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 이는 그 무렵 피고에게 도달하였다.

가. 피고의 적법한 갱신요구의 존부
상가임대차법 제10조 제1항 본문은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 규정하고 있다.
이 사건 임대차계약 제4조 제2항에서 임대차기간에 관하여 잔대금 지급일로부터 24개월까지로 정하고 있는 사실은 위에서 본 바와 같으므로 이 사건 임대차계약의 종기는 2021. 2. 9.이 되는바, 피고가 임대차기간 만료 1개월 전인 2020. 12. 24. 원고에게 이 사건 점포에 관한 재계약을 원한다는 의사를 표시한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조 제3항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 2023. 2. 9.까지 갱신되었다고 봄이 상당하다(상가임대차법은 임차인의 계약갱신 요구 의사표시의 방법이나 형식에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 임차인이 먼저 임대인에게 계약갱신을 요구하는 경우뿐만 아니라 계약갱신과 관련된 임대인의 제안에 대하여 낙부의 의사를 표시하는 방법으로도 가능하다고 보아야 한다. 따라서 2020. 12. 24.자 피고의 의사표시를 계약갱신 요구의 의사표시로 보는 데에 아무런 문제가 없다).





서울북부지방법원 2020. 4. 28. 선고 2018가단142145 판결

나. 판단
먼저 피고 C의 계약갱신요구에 의하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 갱신되었는지에 관하여 살펴보건대, 위 인정사실과 갑 제4, 5, 12호증, 을 제1, 3호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 원고들은 2018. 5.경부터 이 사건 건물 관리인인 K를 통하여 피고 C에게 이 사건 임대차계약의 보증금 및 차임의 인상을 요구하였고, 피고 C는 K에게 원고들이 요구하는 임대료가 너무 높아 그대로 수용할 수는 없다는 취지로 말한 점, 이에 원고들은 2018. 6. 20.경 피고 C에게 K를 통해 이 사건 임대차계약의 종료에 앞서 합리적인 임대료 인상안을 포함한 재계약을 제시하였음에도 확실한 답변이 없다면서 2018. 6. 26.까지 변경된 임대료 인상안에 대한 답변을 요구한 점, 그러자 피고 C는 2018. 6. 25.경 원고들에게 상가건물 임대차보호법을 위반하여 보증금 및 차임 인상을 요구하고 있으므로 상가건물 임대차보호법에서 정한 인상을 요구한다면 갱신계약을 체결할 것이라는 취지로 답변한 점, 피고 C는 이 사건 점포를 임차하면서 전 임차인에게 권리금 명목으로 2억 6,500만 원을 지급한 것으로 보이는데, 그러한 피고 C가 원고들과의 보증금 및 차임 인상에 관한 협의가 이루어지지 않았다는 이유로 이 사건 임대차계약을 체결한 지 1년 밖에 지나지 않았음에도 계약갱신요구권 행사를 통해 상가건물 임대차보호법상 보장되는 임대차기간을 연장하지 않고 바로 계약을 종료하려는 의사가 있었다고 보기는 어려운 점, 피고 C는 차임연체로 인한 계약해지를 방지하기 위해 2018. 7. 13. 이후에도 원고들에게 비록 일부금의 연체는 있었지만 거의 매월 차임 및 공과금 등을 지급해 온 점, 원고들도 2018. 7. 13. 이전에는 피고 C에게 앞서 본 바와 같이 보증금 및 차임의 인상에 관한 답변만을 요구하였을 뿐 계약 종료를 전제로 이 사건 점포의 인도 및 보증금 등의 정산을 요구한 사실은 없었던 점 등을 종합해 보면, 피고 C는 단지 원고들의 일방적인 보증금 및 차임 인상 요구에 관하여 이견이 있었을 뿐 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 이 사건 임대차계약 기간만료 1개월 전인 2018. 6. 13. 이전에 K를 통하여 원고들에게 묵시적으로 이 사건 임대차계약의 갱신요구 의사표시를 하였다고 봄이 타당하다.




창원지방법원 2023. 1. 19. 선고 2021나68336 판결

나. 피고가 적법하게 계약갱신 요구를 하였는지 여부에 관하여 본다.
(1) 상가임대차법 제10조 제1항은 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다. 이러한 계약갱신 요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 임대차계약 갱신의 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다.
(2) 원고와 피고가 2019. 4. 30. 임대차기간을 24개월로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고가 위 기간이 만료되기 약 3개월 전인 2021. 1. 7. 원고에게 이 사건 문자메시지를 보낸 사실은 앞서 본 바와 같고, ① 통상 임차인이 임대차계약을 갱신할 의사가 없다면 임대차계약 종료에 따라 임대차보증금을 반환받고자 할 것인데, 이 사건 문자메시지에는 이 사건 임대차계약의 종료나 임대차보증금의 반환에 관하여는 아무런 언급이 없는 점, ② 오히려 피고는 원고에게 이 사건 문자메시지를 보내면서 "재계약할 때가 다가오네요."라고 하였는바, 피고에게는 이 사건 임대차계약의 효력을 계속 유지할 의사가 있었음이 명백한 점, ③ 피고가 법률전문가가 아닌 점을 감안하면 피고가 사용한 '재계약'이라는 문언은 '계약갱신'을 염두에 둔 표현으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고는 상가임대차법 제10조 제1항이 정한 계약갱신 요구권 행사기간 내에 원고에게 이 사건 문자메시지를 보냄으로써 이 사건 임대차계약에 관한 계약갱신을 요구하는 의사표시를 적법하게 하였다고 봄이 타당하다(설령 이 사건 문자메시지만으로 계약갱신 요구의 의사표시를 인정하기에 부족하다고 하더라도, 피고는 이 사건 임대차계약이 만료하기 1개월 전인 2021. 3. 19. 이 사건 임대차계약이 갱신되었다는 내용의 답변서를 제출하고 위 답변서 부본이 2021. 3. 25. 원고 소송대리인에게 송달되었는바, 피고는 위 답변서의 제출로써 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 의사표시를 하였다고 봄이 상당하다).




서울중앙지방법원 2021. 8. 9. 선고 2021가단5033810 판결

(2) 피고가 적법하게 갱신 요구를 하였는지 여부
원고들은 피고가 2020. 10. 22. 법 제6조의3 제1항에 따른 갱신청구권을 행사하였음을 자인하고 있다. 뿐만 아니라 위 인정사실과 같이 피고는 2020. 10. 21.부터 2020. 11. 19. 사이에 원고들과 이 사건 임대차계약의 조건 변경 협의를 하였는바, 이는 원고가 이 사건 임대차계약 기간 만료 후에도 계속 이 사건 건물에 거주하는 것을 전제로 하는 것으로 그 협의에는 갱신을 청구한다는 의미가 포함되어 있다고 보아야 한다. 이에 대하여 원고들은 위 갱신청구권 행사가 무효가 되었다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고들과 피고 사이에 임대차계약의 갱신 조건에 대하여 협의한 사정만으로 위 갱신청구권 행사가 무효가 되었다고 볼 수 없어 갑 제3호증의 1, 2, 3, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.
설령 위 협의에 피고의 갱신 요구가 포함되어 있지 않다고 하더라도, 위 인정사실에서 보는 바와 같이 원고들이 피고에게 마치 원고들이 이 사건 건물에 실제 거주하려 한다는 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하는 의사를 표시하였다가 그 이후 원고들이 이 사건 건물에 거주하지 않는 것을 전제로 피고와 임대차계약의 보증금 증액 협의를 한 다음 피고에게 원고들이 서로 상의하여 피고가 제안한 조건을 받아들일지 여부를 결정하겠다고 하고서는 그 후 피고에게 아무런 답변을 하지 않는 바람에 피고가 법이 정한 갱신 요구 기간을 경과한 다음에야 갱신 요구를 하게 되었다. 위와 같이 원고들이 피고로 하여금 임대차계약의 조건을 변경하여 그 계약이 존속될 것 같은 기대를 갖도록 한 후 이에 대한 답변을 늦추는 바람에 피고가 뒤늦게 2021. 1. 25.에야 원고들에게 갱신 요구를 하게 되었는바, 비록 위 갱신요구가 법이 정한 갱신 요구 기간을 지나서 이루어졌으나, 원고들이 위와 같이 피고로 하여금 적법한 갱신 기간 내에 갱신 요구를 하는 것을 방해한 것이므로, 신의칙상 피고의 위 2021. 1. 25.자 갱신 요구는 법 제6조의3 제1항에 따른 적법한 갱신 요구로 보아야 한다.





갱신요구 의사는 묵시적으로 표시될 수 있으나, 더 거주하고자 하는 의사는 전달되어야 함.


의정부지방법원 2022. 5. 10. 선고 2021나213737 판결

제1심 판결문 이유를 인용하되(민사소송법 제420조 본문), 아래 내용을 덧붙인다.
제1심 판결문 3쪽 밑에서 2줄 아래에 ‘피고의 주장처럼 계약갱신요구권 행사기간을임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지로 본다고 하더라도, 피고는 원고가 아닌 E에게 계약갱신 요구를 하였어야 한다. 그러나 항소심까지 제출된 자료를 모두 종합해 보더라도, 피고는 2020. 10. 중순 매수인인 원고에게 계약갱신요구 의사를 밝히는 무렵에도, E에 대하여는 이사 시기를 늦추어달라는 요청을 하였을 뿐이고, 피고가 E에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 의사를 표시하였다고 인정할 만한 자료는 보이지 않으므로, 적법한 계약갱신 요구를 하였다는 피고의 주장은 이를 뒷받침할 자료가 부족하다.’를 추가한다.




온주 주택임대차보호법 약칭 : 주택임대차법 / 온주편집위원회 / 집필대표 : 황진구 / 집필위원 전휴재

제6조의3 (계약갱신 요구 등)

다. 방식과 내용

이 법에서는 갱신요구의 방식에 관하여 별다른 정함이 없다. 따라서 갱신요구의 의사표시는 서면으로는 물론 이메일, SNS나 구두로도 가능하다고 할 것이나, 임차인으로서는 장래의 분쟁을 예방하기 위하여 가급적 내용증명우편을 통해 갱신요구를 하는 편이 좋을 것이다. 갱신요구의 내용도 특별한 정함이 없으므로 임대인에게 기간이 만료되는 임대차의 갱신을 요구하면 되고, 그 사유를 제시할 필요는 없다. 묵시적으로라도 임대차계약의 갱신을 요구하는 의사가 임대인에게 표시되었다고 볼 수 있다면 갱신요구를 하였다고 인정할 수 있을 것이다.


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묵시갱신 or 갱신요구권 행사 이후 새로 계약서 작성한 경우.. 새로운 계약이므로 해지권(3개월 후 종료) 없을까? :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)

묵시갱신 or 갱신요구권 행사 이후 새로 계약서 작성한 경우.. 새로운 계약이므로 해지권(3개월

 

 

 

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임차인이 갱신요구권을 행사하지 않았으면

임대인은 허위의 실거주 갱신거절에 따른 손해배상 책임을 전혀 지지 않는가?

하면 그것은 아님.

갱신권 행사가능성을 침범한 불법행위 손해배상 책임을 질 여지가 있음.(아래 링크 글 참조)

 

갱신요구권 행사해야 갱신거절 손해배상 청구 가능? 판단 엇갈려 :: lawyer lameans (tistory.com)

갱신요구권 행사해야 갱신거절 손해배상 청구 가능? 판단 엇갈려

 

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주택임대차보호법이 개정된 이후 세입자를 낀 집 매매에서 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지 여부가 정확하게 명시되지 않아 계약자간 분쟁이 빈번하게 발생.
개정된 공인중개사법 시행규칙은 공인중개사가 주택 매매를 중개할 때 매도인으로부터 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하고 이를 중개대상물 확인 설명서에 적도록 하였음.

오늘부터 집 매매 계약시 세입자 ‘갱신권 행사 여부’ 확인 - 시사저널 (sisajournal.com)

[별지 제20호서식] 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)(단독주택¸ 공동주택¸ 매매ㆍ교환¸ 임대)(공인중개사법 시행규칙) (1).pdf

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[별지 제20호서식] 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)(단독주택¸ 공동주택¸ 매매ㆍ교환¸ 임대)(공인중개사법 시행규칙) (2).pdf

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[별지 제20호서식] 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)(단독주택¸ 공동주택¸ 매매ㆍ교환¸ 임대)(공인중개사법 시행규칙).pdf

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cf. 

법무부,국토부 임대차보호법 해설집, 주택임대차보호법 개정 법률안 국회 본회의 통과 개정 주택임대차보호법 관련 Q&A, 부동산대책 정보사이트 정책풀이집 등 에는

명확한 의사표시를 한 경우에 갱신요구권 행사가 인정된다고 설명한 취지로 보일 수도 있으나,

법원은 묵시적 표시로도 가능하다는 입장이므로 명시적 표현에 한정된다고 보기는 어려움.

또한 해설집 등의 표현은 묵시적 갱신(주임법 6조1항)이 갱신요구권에 의한 갱신과는 다르다는 것을 설명하는 것이라고 보임.

 

 

 

 

 

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cf.

기간연장의 합의가
갱신요구권에 의한 것인지
아니면 재계약의 합의에 따른 것인지
역시 의사해석의 문제로서
명시적 표시가 되어있으면 문제될 것이 없으나
명시적 표현 없는 경우라면 그 판단이 쉽지 않음.


법률구조 | 법률상담 | 사이버상담 | 사이버상담보기(국내) | 전세 1년 연장 구두계약도 임대차계약갱신권을 쓴 게 되는 건지 (klac.or.kr)


안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다.

귀하의 사안은 기존 임대차 계약 만기 후 1년 연장의 합의를

1. 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)의 행사인지
2. 당사자간의 재계약합의인지에 

따라 결과가 달라질 수 있습니다.

계약갱신청구권의 행사라면 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 의거
임차인은 임대차 기간 중 언제라도 임대차계약의 해지를 통지할 수 있고
이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약은 종료합니다.
다만 이 경우라도 별도의 계약서를 쓰지 않았기 때문에 임대인으로부터 이사비 등을 지급 받기는 어려울 것으로 보입니다.

반면에 재계약 합의라면 아예 1년 짜리의 새로운 계약을 체결한 것이기 때문에
임차인은 계약에 따라 1년을 거주하여야 합니다.

2020년 7월에 새롭게 제정된 계약갱신청구권은 신법이기 때문에 아직 관련 판례가 많이 부족한 상황입니다.
따라서 귀하와 같은 사건을 계약갱신청구권의 행사로 보아야할지 아니면 재계약의 합의로 보아야 할지에 대해서는
판례에 의거한 명확한 답변을 드리기 힘듭니다
(특히 적어주신 내용으로 볼 때 서면의 작성 없이 단순 구두로 약속한 거라면 입증의 문제 때문에 더욱더 판단이 어렵습니다).
실제 소송에서 다퉈보아야만 결과를 알 수 있습니다.

현재 실무에서는 이러한 상황을 방지하기 위해 계약갱신청구권 행사시 새롭게 임대차 계약서를 작성하면서 해당 임대차계약서에
계약갱신청구권의 행사임을 명시하고 있습니다.

1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,
  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.
2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다. 

 

 

▶메일/ 강의/ 전세사기(체크리스트) :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)