전세권자 수선의무 (임대차에서는 임대인이 부담)

제309조(전세권자의 유지, 수선의무) '전세권자'는 목적물의 현상을 유지하고 그 '통상의 관리에 속한 수선'을 하여야 한다. 제623조(임대인의 의무) '임대인은' 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 '사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무'를 부담한다.

 

 

전세권자의 유지수선의무는

임대차의 경우 사용수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 임대인이 부담하고 있는 것(민법 제623조)과 차이.

그 수선이 필요하게 된 현상 변경의 원인은 묻지않음

전세권자 자신의 귀책사유로 인한 경우, 천재지변 기타 불가항력에 의한 변경, 제3자의 귀책사유에 의한 변경의 경우에도

전세권자는 수선의무를 부담

'통상의 관리'에 한함
통상의 관리란 '보존행위'와 유사하거나 약간 넓은 범위

보존행위는 물건의 멸실・훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적・법률적 행위

 

제310조(전세권자의 상환청구권) ①전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.   ②전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.   ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

전세권자는 수선의무가 있으므로 필요비 상환청구권은 없고 유익비 상환청구권만 있음.

임차인은 필요비, 유익비 상환청구권 모두 있음.

'필요비'란 목적물의 보존에 필요한 비용
'유익비'란 물건의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용

 

 

 

서울중앙지방법원 2023. 4. 14. 선고 2022나29210 판결

2) 원고는, 임차인이 아니라 전세권에 기해 D호를 점유하고 있는 피고에게는 소유권자의 지위에 준하는 주의의무가 있다고 주장한다. 그러나 민법 제309조에서는 “전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다”고 정하고 있는바, 전세권자의 수선의무는 통상의 관리 범위에 한정된다. 위 규정에 비추어, 이 사건 누수가 발생한 온수공급관 및 배수관은, 건물 내부의 설비로서 외부로 노출되어 있지 않고 평소에 그 상태가 쉽게 확인되는 부분도 아니므로 일반적으로 소유자의 관리영역에 속한다고 할 것이다.



광주지방법원 목포지원 2016. 1. 20. 선고 2015가단7501 판결

가. 원고의 주장
이 사건 임대차계약은 등기부상 기재와 같이 '전세권설정계약'이므로, 피고는 이 사건 아파트의 전세권자로서 민법 제309조에서 정한 바와 같이 위 아파트의 현상유지의무뿐 아니라 적극적인 수선의무까지도 부담한다. 그런데 피고가 위 의무를 해태한 결과 이 사건 누수가 발생하였고, 이로 인하여 원고는 이 사건 아파트의 수리비로 1,787,500원을 지출하여야 할 상황에 처하였을 뿐 아니라 피고를 대신하여 이웃들에게 9,000,000원(= 1201호 4,000,000원 + 1101호 5,000,000원)을 배상하여 주는 손해를 입었다.

나. 피고의 주장
피고가 이 사건 아파트에 관하여 전세권등기를 설정받은 것은 임대차보증금의 반환청구권을 담보하기 위한 것이었을 뿐이지 실질적으로 전세권설정계약을 체결한다는 당사자들의 의사합치에 따른 것이 아니었다. 그러므로 민법 제623조에 따라 이 사건 아파트의 유지관리 책임은 임대인인 원고에게 있다.
또한, 설령 위 임대차계약이 전세권설정계약에 해당한다 하더라도, 피고는 이 사건 누수가 발생한 밸브를 직접 설치하였다거나 그 밖에 수선의 필요성을 알 수 있는 상태에 있지 않았고, 이에 대한 현상유지의무를 이행하였으므로, 민법 제758조에 따라 이 사건 아파트의 소유자인 원고가 그 하자에 따른 최종적인 책임을 져야 한다.

3. 판단
가. 갑 제2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고는 '부동산임대차계약서'라는 제목 하에 임대인과 임차인으로서의 의무사항을 약정하였고, 특약조건란에 "기타 미기재사항은 주택임대차보호법의 규정에 의한다"라고 기재한 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 위 계약은 기본적으로 임대차계약에 해당하고, 피고 명의의 전세권설정등기는 임차인인 피고에게 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리를 부여함으로써 임대차보증금의 반환청구권을 담보하기 위한 것일 뿐, 이로 인하여 피고에게 용익물권자로서의 강화된 권리와 의무가 수반된다고 보기는 어렵다.
그리고 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결 등 참조). 그런데 이 사건 누수는 이 사건 아파트의 사용·수익을 방해하여 대규모의 수선을 요하는 중대한 장해에 해당하므로, 이에 따른 보수비용은 임대인인 원고가 부담한다고 봄이 상당하다.



수원지방법원 안산지원 2021. 9. 8. 선고 2020가단64524 판결

1. 인정사실
가. 원고는 직원 사택을 마련하기 위해 2010. 11. 26. 피고와, 시흥시 C아파트 D호(이하 이 사건 아파트라 한다)에 관하여 전세금 1억 2,000만 원, 기간 2010. 12. 22.부터 2012. 12. 21.까지로 정하여 전세계약을 체결하였다. 원고는 그 무렵 피고에게 전세금을 지급하고, 원고 명의로 전세권설정등기를 경료받았으며, 위 아파트를 인도받았다. 나. 원ㆍ피고는 이후 전세금 등을 변경하며 다시 전세계약을 체결하여 오다가, 2016. 11. 22. 전세금 2억 원, 기간 2017. 1. 30.부터 2019. 1. 29.까지로 정하여 전세계약을 체결하였고(이하 이 사건 전세계약이라 한다), 그에 따라 증액된 전세금을 수수하고 전세권변경등기를 마쳤다.
다. 원고는 2018. 11.경 공인중개사 E를 통해 피고에게 전세갱신 의사가 없음을 통보하였다.

나. 원상복구비 공제의 항변
피고는, 이 사건 아파트의 원상복구를 위해 소용되는 비용 1,850,005원이 전세금에서 공제되어야 한다고 항변한다.
살피건대, 이 법원의 감정인 G에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 별지 기재와 같이 천공 등의 원상회복이 필요하고, 그 비용으로 1,850,005원이 소요되는 사실을 인정할 수 있으므로, 원상회복 비용 1,850,005원은 전세금에서 공제되어야 한다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 있다(이에 대하여 원고는, 몰딩 부분, 싱크대 렌지후드와 식기건조대, 시트지와 하부 서랍장 문짝 부분은 약 8년 2개월의 사용기간 동안 자연적으로 노후화된 것일 뿐 원고가 파손한 것이 아니므로 원상회복의 대상에 해당하지 않는다고 주장한다. 그러나 민법 제309조에 의하면, 전세권자인 원고는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 위 증거들과 갑 7호증, 을 3호증의 각 기재에 의하여 알 수 있는 원고의 복구공사 후 남은 하자 부분과 그 통상적인 기능 여부, 훼손의 정도, 원고의 사용기간 등에 비추어 보면, 위 원상회복 부분들은 전세권자의 통상적인 관리 범위에 속하는 것으로 봄이 타당하므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다).



서울고등법원 1991. 1. 18. 선고 90나42291, 90나42307 판결

피고는 1986. 8.경 당시 이사건건물의 소유자인 소외 <삭제>로부터 이사건 점포부분을 임차한 뒤 그곳에서 카페영업을 하기 위하여 ① 벽, 천장 및 바닥에 모자이크타일, 내장타일, 메탈라스를 붙이고 벽과 천장에 회를 바르는 등 타일 및 미장공사를 하고, ② 마루틀, 칸막이, 천정틀, 현관과 룸의 출입문, 배식카운터, 계산카운터를 설치하고 벽체후로링 보드를 붙이고 마루널을 까는등의 목공사를 하고,  ③ 카페트를 깔고 락카칠을하고 아크릴판을 끼우고 주방배기턱트를 설치하고, 전선, 후렉시블, 전선관, 콘센트, 스위치 등을 설치하는 기타공사를 하는등 내부시설공사를 함에 있어 합계 금 6,403,643원을 지출하였는데 그중 금 5,396,270원의 가액이 현존하고 있는 사실, 이어 1987. 3.경 카페의 규모를 확장하면서 ① 천장과 벽에 회를 바르고 메탈라스를 붙이는 미장공사를 하고 ② 마루틀, 칸막이, 천장틀, 완자, 출입문을 각 설치하고 마루널을 깔고 벽체후로링보드, 아스타일을 붙이고 천장장식을 하는 목공사를 하고 ③ 아스타일을 붙이고 카페트를 깔고 락카칠을 하고 전선, 후렉시블, 전선관, 콘센트, 스위치를 설치하는 기타공사를 하는 등 내부시설공사를 함에 있어 합계 금 3,307,215원을 지출하였는데 그중 금 2,938,902원의 가액이 현존하고 있는 사실, 피고는 1987. 7. 7. 이사건 점포에 관하여 전세권을 취득한 뒤 1988. 3.경 창고지붕의 보수공사를 함에 있어 약 금 33,000원을 지출하였는데 그중 약 금 32,000원의 가액이 현존하고 있는 사실을 인정할 수는 있으나 위에서 인정한 공사비중 창고지붕 보수공사비는 이사건 점포의 통상의 관리에 속하는 보수공사에 소요된 비용이라 할 것인데 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 할 의무가 있으므로(민법 제309조) 전세권자인 피고로서는 목적물을 보존하기 위하여 지출한 위와 같은 필요비의 상환은 구할 수 없다 할 것이고 다음으로 나머지 공사비 부분에 관하여 살피건대 앞서 본 사실들에 비추어 볼때 위에서 인정한 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행한 것으로 이로써 이사건점포의 객관적가치가 증가한 것은 아니라고 봄이 상당하다 할 것이므로 이를 위하여 지출한 비용은 원고가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다 할 것이고

 

 

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