분양 아파트 임대차 계약 후 공사지연 등 입주가 늦어진 경우 임대인의 책임?

공사중인 아파트에 대해 입주예정일이 나온 후

임차인과 전월세 임대차계약.

이사일을 특정한 경우

추후 공사가 늦어지는 등 입주가 늦어져

임차인이 제 때 이사하지 못한 경우

임대인의 책임은?

 

 

 

 

이행지체? 이행불능?

 

이행지체는 요건 중 하나로 채무자가 '이행 가능 하였어야' 하므로,

공사가 완료되지 않는 등 입주가 객관적으로 불가능한 경우

이행지체는 어려울 것으로 보임.

 

계약 체결 후 후발적 불능으로서

이행불능일 가능성.

 

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

계약 해제 가능성

 

이행불능 혹은

절대적/상대적 정기행위

 

제545조(정기행위와 해제) 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

손해배상?

 

임대인의 과실이 있어야 청구 가능

 

제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

 

아파트 공급/입주가 늦어진 것에 임대인의 과실이?

 

㉮ 입주가 늦어질 것을 계약시 고려하지 않은 것에 과실 있다고 볼 여지?

(추상적 경과실. 선관주의의무 위반)

 

혹은

 

㉯ 아파트 공급자를 '이행대행자'로 해석?

이행대행자의 과실이 있으면 임대인의 과실로 간주

 

제391조(이행보조자의 고의, 과실) 채무자의 법정대리인이 채무자를 위하여 이행하거나 채무자가 타인을 사용하여 이행하는 경우에는 법정대리인 또는 피용자의 고의나 과실은 채무자의 고의나 과실로 본다.

 

 

 

 

 

손해액?

 

㉮ 계약금 상당 금액일 가능성(손해배상액 예정).

[계약서에 아래와 같은 문구가 있는 경우.. 보통 부동문자로 인쇄돼 있음]

" (채무불이행과 손해배상) 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. "

 

cf. 계약금은 해약금의 성질이 있고, 위약금 특약을 하는 경우 손해배상액의 예정 성질도 가짐

계약금과 가계약금, 계약금해제(해약금)와 손해배상액 예정 :: lawyer lameans (tistory.com)

 

위와 같은 약정이 없는 경우

㉯ 이행불능시의 전보배상(이행에 갈음한 손해배상)

 

 

 

 

 

임대인은 너무 억울?

사업주체에 지체상금 청구 가능성

주택공급에 관한 규칙 제59조(주택의 공급계약) ① 사업주체는 제52조 및 제57조에 따른 전산검색 및 세대주, 세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자 및 제19조제5항, 제26조제5항, 제47조의3제2항에 따라 선정된 사람과 공급계약을 체결하여야 한다. <개정 2018. 12. 11., 2023. 7. 31.> ② 제1항에 따른 공급계약은 제25조제4항 전단에 따른 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간 동안에 체결하여야 한다. 다만, 제19조제5항 및 제47조의3에 따라 입주자로 선정된 사람과의 계약은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다. <신설 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.> ③ 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함한다)가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.  6. 지체상금(遲滯償金)의 산정 및 지급방법 제61조(연체료 및 지체상금 등) ① 공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다. ② 사업주체는 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제1항에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.