주택임대차보호법상의 제 문제

 

 

 

 

 

 

 

1. 적용범위

 

주택임대차보호법은

 

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되며

 

그 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다.

 

동법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

 

 

2. 대항력

 

주택임대차는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고의 수리)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기게 됩니다.

 

전입신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생하는 것이고,

 

주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것입니다(87다카14, 95다30338).

 

또한 정확한 지번과 동, 호수로 전입신고를 해야만 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이고,

 

대항력을 유지하기 위해서는 인도 및 주민등록을 게속 유지하고 있어야 합니다.

 

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시 부터 효력이 생기므로

 

대항력이 발생하기 전에 이해관계(ex. 저당권설정등기, 가압류등기)를 맺은 자에 대하여는 대항하지 못하고

 

저당권이 여러 개 존재하는 경우에는 최우선순위의 저당권과 임차권을 비교해서 우선순위를 판단하게 됩니다.

 

 

 

임차인이 대항력을 가지는 경우 임차주택이 양도된 때에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게됩니다.

 

따라서 임차권에 우선하는 저당권에 기하여 경락을 받은 자는 임대인의 지위를 승계하는 양수인이 아니게 되는 것이지요.

 

양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차 보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 일체로서 이전합니다.

 

다만 임차인이 그 승계를 원하지 않는 경우, 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여

 

승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.

 

 

 

3. 존속의 보호

 

주택임대차에서 당사자가 그 존속기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에는 존속기간은 2년으로 의제됩니다.

 

다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

 

 

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나

 

계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우,

 

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라 하지요.

 

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 위와 같습니다.

 

이러한 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 됩니다.

 

그러나 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고

 

임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생합니다(임대인은 해지통고를 할 수 없습니다).

 

묵시적 갱신은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하면 인정되지 않습니다.

 

 

 

4. 차임 등의 증감청구권

 

특정한 조건 하 당사자는 장래에 대하여 차임 등의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

다만 증액의 경우에는 약정한 차임 등의 1/20의 금액을 초과하지 못하고

 

또한 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

 

다만 이것은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 당사자 사이의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용하지 않습니다.

 

 

 

5. 보증금

 

임차인이 인도와 주민등록을 갖추고 임대차계약서에 확정일자(주민센터, 지방법원, 등기소, 공증인 등)를 받은 경우

 

후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

우선변제적 효력이 생기는 시기는

 

확정일자를 인도 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는, 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터이고

 

대항력의 요건이 구비된 뒤에 확정일자를 받은 경우에는, 확정일자를 받은 즉시 입니다.

 

 

 

우선변제권에 기해 배당을 받기 위해서는

 

임차인이 경락기일까지 배당요구를 하여야만 합니다.

 

 

 

우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금 반환채권을 양수하였더라도

 

임차권과 분리된 보증금반환채권만을 양수하였다면

 

그 채권양수인은 주택임대차법상의 우선변제권을 행사할 수 없습니다(2010다10276). 다만 우선변제권이 없는 일반 금전채권자로서 배당요구를 할 수 있을 뿐이지요.

 

그러나 주택임대차법 제3조의2 제7항의 금융기관 등이

 

우선변제권 있는 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는

 

그 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계하게 됩니다.

 

 

 

이사를 해야하는데 우선변제권과 대항력을 상실할까 우려되는 분들은

 

임차권등기명령을 활용할 수 있습니다.

 

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 신청서에 일정사항(동법 제3조의3 제2항)을 적어

 

임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(신청과 등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다).

 

임차권등기가 되면 그 이후에는 인도나 주민등록을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다.

 

이러한 임차권등기명력에 의한 등기의 효력은

 

민법 제621조의 임차권등기가 있는 때에도 그대로 인정됩니다. 다만 민법 조문에 따른 등기를 하기 위해서는 임대인의 협력이 필요하다는 것을 유의하셔야겠습니다.

 

 

 

 

임차인이 확정일자를 받았을 때 가지는 우선변제권과 달리

 

소액임차인에 대하여는 최우선변제권이라는 것이 있는데요.

 

인도와 주민등록의 요건을 갖춘 임차인이면서

 

서울시의 경우 보증금이 9,500만원 이하인 경우에 한하여 3,200만원까지,

 

과밀억제권역(서울시 제외)의 경우에는 보증금이 8천만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원까지,

 

광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우에는 보증금이 6천만원 이하인 경우에 한하여 2천만원까지,

 

그 외의 지역에서는 보증금이 4,500만원 이하인 경우에 한하여 1,500만원까지

 

최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

다만 이러한 경우에도

 

위의 보전받을 수 있는 보증금 중 일정액을 각각 합한 금액이 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2을 넘어설 수 없습니다.

 

1/2을 초과하는 경우에는 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로

 

그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인이 나눠가지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이상으로 주택임대차보호법에 관하여

 

아주 간략하게 살펴보았는데요.

 

주택임대차법이 적용될 수 없는 임대차계약에는 민법상의 임대차편이 적용되게 될 것입니다.

 

또한 동법에는 이보다 더 구체적인 내용이 존재하고

 

그에 따른 판례들도 수 없이 많으며

 

구체적인 사안에 따라 적용되는 방법이 달라질 수 있기 때문에

 

실제 자신의 일이 어떻게 해결될 수 있는지에 대해서는

 

전문가의 도움을 받으셔야겠지요. ^^