임대차의 제 문제

 

 

 

 

전편에서는 주택임대차보호법의 기본적인 법리를 살펴보았는데요

 

주택임대차보호법이 적용되지 않거나

 

규정하지 않고 있는 영역은 민법의 임대차편이 적용되게 된답니다. ^^

 

그렇다면 민법상 임대차에 관해 간략히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 토지임대차에 있어서 갱신청구권과 매수청구권

 

건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우

 

건물 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는

 

임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.

 

그러나 이는 청구권일 뿐이므로 임대인은 갱신청구를 거절할 수 있습니다.

 

다만 임대인이 거절하면 임차인은 지상시설의 매수를 청구할 수 있게 됩니다.

 

이러한 매수청구권은 기간이 만료한 경우 뿐만 아니라

 

임대인의 해지통고에 의해 임차권이 소멸한 경우에도 행사 가능합니다.

 

또한 이러한 경우에는 그 행사의 전제로서 임차인이 계약 갱신청구를 할 필요도 없답니다.

 

그러나 임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 매수청구를 할 수 없습니다.

 

지상시설이 건물 기타 공작물인 경우에는

 

토지임대차가 그것들의 '소유'를 목적으로 했어야 합니다.

 

따라서 노점상의 간이천막을 설치하기 위해 토지를 임차한 경우에는

 

매수청구권이 없습니다.

 

매수청구권은 재판상 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있고

 

행사시기에도 제한이 없어, 임차인이 1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사해도 무방합니다.

 

갱신청구권과 달리 매수청구권은 형성권이므로

 

임대인은 매수를 거절할 수 없고, 양자 사이에 지상시설에 관한 매매가 성립하였다고 보게 됩니다.

 

갱신청구권과 매수청구권은 강행규정이어서

 

그에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

 

 

2. 묵시적 갱신

 

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우

 

임대인이 상당한 기간 내 이의를 하지 않으면

 

이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(이를 묵시적 갱신이라 합니다).

 

다만 존속기간은 약정이 없는 것으로 다루어져서

 

당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고,

 

건물 등에 대하여는

 

임대인이 해지를 통고한 경우 6개월, 임차인이 통고한 경우 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

 

 

 

3. 임대인의 의무

 

임대인은 임대차계약의 기간동안 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있게 할 적극적인 의무를 부담합니다.

 

따라서 임대차의 목적물을 임차인에게 인도해야 하고

 

제3자가 점유침탈 등의 방법으로 임차인의 사용, 수익을 방해하는 경우 그 방해를 제거해야 하며

 

목적물에, 수선하지 않으면 사용, 수익할 수 없는 정도의 파손, 장해가 생긴 경우 그것의 수선을 해 줄 의무를 부담합니다.

 

이것은 그 파손, 장해가 임대인에게 유책사유 없이 발생한 경우에도 이행해야 하는 의무입니다.

 

임대인이 수선의무를 불이행하면

 

임차인은 손해배상청구권, 계약해지권, 차임지급거절권 또는 감액청구권을 가지게 됩니다.

 

 

한편 임차인은 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

 

임차인이 유익비를 지출한 경우에는

 

임대차 종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여,

 

지출한 금액이나 그 증가액을 상환청구 할 수 있습니다.

 

이는 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다.

 

 

 

 

4. 임차권의 대항력

 

부동산임차이은 당사자간에 반대약정이 없으면

 

임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고

 

부동산임대차를 등기한 경우에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는

 

토지임대차를 등기하지 않은 경우에도

 

임차인이 그 지상건물을 등기한 때(ex.보존등기, 이전등기) 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다.

 

 

 

 

5. 부속물 매수청구권

 

건물 기타 공작물의 임차인이

 

그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어

 

그 건물 등에 부속시킨 물건이 있거나

 

또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우

 

임차인은 임대차 종료시

 

임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

그 요건으로

 

매수청구의 대상이 되는 물건은 임차인의 소유에 속하는 것이어야 학

 

건물의 구성부분이 되어서는 안되며

 

건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이어야 합니다.

 

부속물 매수청구권의 행사기간은 제한이 없습니다.

 

 

 

6. 차임증감청구권

 

임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인해

 

사용, 수익할 수 없는 때에는

 

임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

 

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인해

 

차임이 상당하지 않게 된 경우

 

당사자는 장래에 대해 차임의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

7. 차임의 연체와 해지

 

건물 기타 공작물의 임대차에 있어

 

임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는

 

임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

이 때 2기는 연속할 필요가 없고

 

합산액이 2기분에 달하면 됩니다.

 

 

 

8. 임차권의 양도와 임차물의 전대

 

이를 하기 위해서는 임대인의 동의가 있어야 합니다.

 

임대인의 동의 없이 양도, 전대한 경우

 

임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이상 민법상 임대차에 관해 간략히 살펴보았습니다.

 

 

 

구체적인 법적 분쟁을 해결하기 위해서는

 

위의 내용만으로는 부족할 가능성이 많이 있기 때문에

 

전문가와 상담을 통해 권리구제방안을 모색하셔야 겠습니다. ^^