갱신 거절 의사 '번복' 관련 판결들

서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2021가단5123379 판결

⑶ 이와 같은 주택임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 규정의 문언 및 체계와 아울러 각 해당 규정의 도입 취지와 목적 등에 비추어보면, 법 제6조 제1항이 정하고 있는 기간 이내에 임대차계약 갱신에 관한 합의가 성립된 경우에는, 임대인이 임차인의 거짓이나 은폐 기타 부정한 방법으로 인하여 법 제6조의3 제1항 각 호에서 정한 갱신거절을 할 수 있는 정당한 사유가 존재한다는 점을 알지 못하여 갱신거절권을 행사하지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대인은 법 제6조의3 제1항에서 정한 갱신거절권을 상실하고, 이와 같은 특별한 사정에 대한 주장·입증책임은 임대인이 부담하다고 봄이 상당하다.
⑷ 한편, 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 다만 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결).
나. 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 대한 판단
⑴ 이 사건 임대차계약은 2019. 7.경 1회 갱신되었지만, 2020. 7. 31. 개정법률 부칙 제2조 제1항에 의하여 법 제6조의3 규정이 적용되므로, 피고는 법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
⑵ 앞서 본 사실관계에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약에 대하여 법 제6조 제1항에서 정하고 있는 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)인 2021. 3. 8. 계약갱신요구권을 행사하면서 계약갱신 요청을 하였고, 원고는 다음날 보증금 5% 증액 조건으로 갱신요청 수락의사를 표시하였으며, 피고가 2021. 3. 10. 피고가 제시한 보증금 증액 조건을 수용하는 의사표시를 함으로써 이 사건 임대차계약의 중요사항에 대한 의사의 합치가 이루어져 갱신약정이 성립되었다고 봄이 상당하다.
⑶ 다음으로 원고의 2021. 3. 24.자 실거주 목적을 이유로 한 갱신거절통지의 효력에 대하여 본다.
앞서 본 사실관계 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 갱신요청에 기초하여 2021. 3. 10.자로 이루어진 이 사건 임대차계약에 대한 갱신합의는 원고의 자발적 의사에 기초하여 이루어 진 것일 뿐만 아니라, 원고가 갱신거절권을 행사하지 아니하고 피고의 갱신요청을 수락하는 과정에서 피고의 거짓이나 은폐 기타 부정한 방법이 개입되었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 나아가 원고가 실거주 이유로 주장하는 양도소득세 문제는 이미 이루어진 갱신합의를 번복하여 피고의 갱신요청을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 볼 수도 없다. 따라서 원고가 2021. 3. 24. 실거주 목적을 이유로 갱신거절 통지를 한 것은 아무런 효력이 없다.




서울북부지방법원 2022. 6. 24. 선고 2021가단145076 판결

나. 피고의 주장에 관한 판단
피고는, 원고가 처음에는 갱신거절의 통지를 하였다가 이후 번복하여 피고와 사이에 보증금을 7억 원으로 증액하는 방안 또는 보증금 5억 원에 월 임료 350,000원으로 정하여 월세로 전환하는 방안 등으로 계약의 갱신을 논의하기도 하면서 피고에게 대출을 알선하기도 하였는데, 합의가 거의 성사단계에 이르렀다가 원고가 갑자기 2021. 9. 6.경 다시 갱신거절을 하기에 이르렀으므로, 원고는 실거주 의사 없이 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한 것이고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 규정된 바와 같이 피고의 2021. 9. 29.자 갱신요구권 행사에 따라 이 사건 임대차계약은 유효하게 갱신되었다고 주장한다.
앞서 본 관계 법령에 의하면 현행 주택임대차보호법은 제6조의3을 신설하여 임차인의 갱신요구권을 규정하는 한편, 이에 대한 임대인의 갱신거절 사유를 제한하고 있는데, 임대인의 갱신거절의 사유 중 하나로 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 규정하고 있는바, 이는 장래의 사정, 즉 임대인이 갱신거절 의사를 표시할 수 있는 시점부터 짧게는 1개월, 길게는 6개월 뒤인 임대차기간 만료일 이후의 임대목적물의 사용에 관한 현재의 의사, 즉 계획 내지 의향을 의미하는 것으로서, 이는 내심의 의사이므로 기본적으로는 표시된 내용에 따라 의사의 존재를 인정할 수밖에 없으므로, 임대인이 갱신거절 사유로서 “실제로 거주할 계획이나 의향”을 표시하였음을 주장ㆍ입증하면 그로써 갱신거절 사유에 대한 일응의 입증은 마친 것이 되어 오히려 임차인이 그러한 계획이나 의향의 표시가 허위임을, 즉 임대인에게 “실제로 거주할 계획이나 의향이 없었음”을 뒷받침하는 사정을 구체적으로 주장ㆍ입증하여야 할 부담을 지게 되는 것이다. 나아가 주택임대차보호법이 임차인의 갱신요구권과 함께 임대인의 갱신거절 사유를 규정하면서 그 행사기간을 임대차기간 만료일의 6개월 전부터 1개월 전까지로 제한(제6조의3 제1항)하는 한편, 그에 따른 임대차계약 갱신의 효과가 위 행사기간이 끝난 때에 발생한다고 규정(제6조 제1항)한 취지 등을 고려하면, 위 법률에서 정한 임대차계약의 갱신요구와 그 거절의 정당한 요건이 충족되었는지 여부는 임차인의 갱신요구권 행사시점이 아니라 그 행사기간의 종기인 임대차기간 만료일의 1개월 전날까지를 기준으로 평가되어야 한다.
이 사건을 살펴보면, 을 제1 내지 5호증의 각 기재에 의하면 원고가 2021. 7. 15. 실거주를 이유로 최초 갱신거절의 통지를 한 이후 원, 피고는 2021. 8. 18.부터 2021. 9. 3.까지 사이에 이 사건 아파트의 보증금을 7억 원으로 인상하거나 월세로 전환하는 방안으로 이 사건 임대차계약을 갱신하는 방안을 상의한 사실, 그러던 중 원고가 2021. 9. 6. 다시 자신의 직접 거주가 필요함을 이유로 갱신거절을 최종적으로 통지한 사실, 이에 피고는 2021. 9. 29. 계약갱신을 요구한 사실은 각 인정되나, 원고가 피고와 사이에 임대차 갱신을 논의하였다 하더라도 명백하게 갱신의 합의가 성립되지 않은 이상 그 교섭 과정에서 원고가 번의하여 실거주의 목적으로 갱신을 거절하더라도 그 시점이 임대차기간 만료일 1개월 이전인 이상 이는 유효한 갱신거절 통지에 해당한다. 또한 갑 제6, 7, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 바와 같이, 원고는 자신의 현재 거주지의 임차기간이 이 사건 임대차기간 만료일로부터 불과 3개월 후인 2022. 2. 25.까지이고, 2021. 9.경 피고에 대한 보증금 반환을 위해 금융기관 대출을 알아보고 있었으며, 추후 이 사건 아파트를 매도할 경우 부과될 양도소득세의 감면을 위해 위 아파트에서 실거주를 해야만 할 실질적 동기도 충분하였던 사정들을 종합하면 원고의 이 사건 아파트에서의 실거주 의사의 진정성이 의심스러운 것으로 보이지도 아니한다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

 

서울서부지방법원 2021. 5. 20. 선고 2020가합37676 

판결원고에게 갱신된 계약을 해지할 권리가 있는지 여부에 대한 판단 

원고가 2020. 2. 27. 피고 B, 피고 C에게 상가임대차법 제10조 제1항의 계약갱신요구권을 행사하여 그 의사표시가 위 피고들에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 계약갱신요구권은 형성권의 일종이므로 이에 대한 행사로서 당사자 사이에 법률상 효력이 발생한 후에는 특별한 사정이 없는 한 그 철회나 해지는 허용될 수 없는바, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 피고들이 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하기로 원고, 신규임차인과 3자간 계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 피고들이 계약을 위반하였고 따라서 원고에게 계약갱신요구권에 따라 갱신된 계약을 무효나 취소 처리하거나 해지할 권리가 있다고 인정할 만한 아무런 법률적 근거가 없다.

 

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