임대주택법상 우선 분양전환대상자인 '무주택자인 임차인'의 범위

 

 

 

 

 

수원지방법원 2010. 5. 20. 선고 2009가합25282 판결

 

 

가. 원고들은 우선분양전환대상자의 범위가 임대주택법 제21조 제1항 제1, 3호에서 ‘무주택자인 임차인’이라고 되어 있으므로, 임차인의 배우자나 동일 세대원이 주택을 소유한 사실이 있다고 하더라도 분양전환 시점에 원고들이 무주택자 임차인인 이상 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 주장한다.

 

살피건대, 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것)제15조 제1항 은 “임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선 분양전환 하여야 한다.”고 규정하고 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9홓는 ‘무주택세대주’를 ‘세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주’로 규정하고 있으며 현행 임대주택법 제21조 제1항 에서는 우선 분양전환 대상자의 범위를 ‘무주택자인 임차인’으로 확대하였다.

어느 세대의 구성원이 자주 변경되거나 핵가족화가 급속히 진행됨으로써 세대주의 기능이 약화되고 단독 세대주가 급증함으로써 세대주 개념의 순수성 역시 약화되고 있는 상황을 고려하여 ‘세대주’라는 요건을 뺀 것으로 보이므로, 개정된 임대주택법이 우선 분양전환 대상자로 규정한 ‘무주택 세대주인 임차인’의 요건에서 ‘세대주’의 요건을 제외한 개념으로서 세대주가 아닌 무주택 임차인도 우선 분양전환 대상자에 포함된다는 취지로 해석되어야 할 것이다. 이와 달리 임차인이 무주택자이며 다른 세대원이 주택을 소유한 경우에도 ‘무주택자인 임차인’에 해당한다고 해석하여 우선 분양전환 대상자에 포함시킨다면 서민 주거생활의 안정을 주된 목적으로 하는 임대주택법의 제정 취지를 몰각시키는 결과를 초래하므로, 임차인 본인이 무주택자이더라도 배우자 등 다른 세대원이 임대기간 중 주택을 소유한 경우에는 ‘무주택자인 임차인’에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다.

원고 a, b, c, d, e와 망 l의 경우 그 배우자를 비롯한 동일 세대원이 임대기간 중 다른 주택을 소유한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 원고들과 망 l은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대원이라고 할 수 없어 무주택자인 임차인에 해당하지 않아 원고들의 주장은 이유 없다(원고 d의 경우 모 p가 갑 제3호증의 8의 기재에 의할 때 2009. 7. 13.자 주민등록등본에는 동일 세대원으로 등재되어 있지 아니하나, 을 제9호증의 5의 기재에 의하면 2009. 4. 28.자 주민등록등본에는 동일 세대원으로 등재되어 있는 점에 미루어 임대기간 동안 원고 d과 동일 세대원이었던 것으로 보인다). 또한 망 l은 동일세대원인 원고 g가 유주택자인 이상 2009. 7. 우선분양전환 대상자가 될 수 없었으므로, 망 l이 우선분양권을 취득하였음을 전제로 그 상속을 주장하는 원고 g의 주장 또한 이유 없다.

 

 

나. 원고 f은 임대차 기간 중에 주택을 취득한 바 있으나 이를 다시 처분하여 분양전환 시점에서 무주택자인 상태가 되었으므로 분양전환 요건을 충족하고 있고, 원고 f이 위와 같이 다른 주택을 소유하고 있는 동안 피고 측에서 원고 f과의 임대차계약을 해지하지 않았으므로 임대차기간 중의 해지사유는 이미 치유되었다고 주장한다.

 

살피건대, 임대주택법상 임차인 자격을 규정하는 주택공급에 관한 규칙에 의하면, 임차인이 입주자모집공고일로부터 입주시까지 무주택세대주이어야 하고( 제4조 제2항제1호 호), 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 당해 임대주택을 사업주체에게 명도하여야 한다고 규정하고 있는바( 제29조 제4항 ), 위 규정과 무주택자들에게 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 주택과 같이 무주택자에게 우선공급되는 주택의 임차인은 임대차계약 체결시는 물론 임대차기간 동안에도 계속 무주택자로서의 요건을 유지하여야 하며, 임대차계약 중에 주택을 소유하게 되었다면 설령 이를 바로 처분하였다고 하더라도 그 취득을 한 때에 이 사건 각 임대차계약 해지 사유인 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에 해당하여 피고는 원고 f과의 임대차계약을 해지할 수 있고, 피고가 2010. 1. 19. 원고 f과의 임대차계약을 해지하는 통지를 하여 위 통지가 그 무렵 위 원고에게 도달하였음은 위에서 본 바와 같으므로 원고 f은 별지 목록 제6항 기재 부동산의 우선분양권자가 될 수 없어 원고 f의 위 주장은 이유 없다.

또한, 피고가 원고 f이 임대차기간동안 다른 주택을 소유하고 있었음에도 원고 f과의 임대차계약을 갱신하였다는 등의 사정이 없는 한 원고 f이 위 부동산을 소유하고 있는 기간 동안 임대차계약 해지통고를 하지 아니하였다 하여 하자가 치유되었다고 할 수 없으므로 원고 f의 이 부분 주장 또한 이유 없다.