변호사 貯 장고

상가에서 개인사업을 하는 분들이 계시죠? ^^

그 때 보통은 건물주로부터 상가를 임차해서 영업을 하게 됩니다.

상가 임대차에는 상가건물임대차보호법이라는 것이 적용될 수 있는데요.

이 법은 일반 민법상 임대차규정들 보다는 상가임차인들의 보호에 더 주력하고 있지요 ^^.

그렇다고 하더라도 상가임대차에 무제한적으로 적용되는 것은 아니고

일정 보증금 이하의 상가임대차에만 적용된답니다. ^^

(다만 일정 보증금을 초과하는 상가임대차 이더라도 동법 3조의 대항력, 10조 1,2,3항의 계약갱신요구권, 10조의2의 차임증감청구권, 10조의3 부터 10조의7까지의 권리금 규정, 10조의8의 차임연체해지권의 규정은 적용됩니다.)

상가건물 임대차보호법

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13>

상가건물 임대차보호법 시행령

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>

1. 서울특별시 : 4억원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

따라서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 그 월차임에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액이 4억을 초과하게 되면(서울) 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 민법의 일반 임대차규정이 적용되는 것이죠. ^^

한편 차임에 부가세별도의 특약이 붙어있는 경우 부가가치세를 차임에 포함하지 않은 상태에서 계산을 해야할 것입니다.

수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결

판결요지

임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조 , 제13조 , 제15조 에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다.