변호사 貯 장고

임대차를 하고 영업 등을 하려면 내장공사 등을 하는 경우가 있답니다.

그 후 임대차를 종료하고 건물을 인도할 때 이러한 내장공사 등에 들어간 비용은 어떻게 보전받을 수 있을까요? ^^

구체적 상황마다 다르긴 하지만 일반적인 내용을 소개해 드리겠습니다.

보통 그러한 자금을 투입했을 때 다시 회수할 수 있는 방안으로는 유익비반환청구와 부속물매수청구를 꼽아볼 수 있겠습니다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권) ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

여기서 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 일컫는 용어로서 건물의 객관적 가치를 증가시켜야 하고 부가한 물건이 원래의 건물에 부합되어 독립한 존재로 되지 않아야 하는 요건을 충족시켜야 합니다.

법원은 음식점 영업을 위한 내부공사비(91다15591), 카페 영업을 위한 내부시설 공사비(91다8029), 간이음식점 영업을 위한 간판설치비(94다20389) 등은 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이 아니라 임차인의 편의를 위한 시설이라고 보아 유익비로 인정하지 않았습니다.

다만 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 벽체, 배선, 배관 등의 내장공사(2001다64752), 외부담장 설치공사, 도로복개공사, 외부석재 마감공사, 고정창문 및 출입문 설치공사, 옥상 원형철제계단 설치공사, 화장실, 일반설비시설, 일반전기시설 설치공사, 철골골조보강 및 보수공사, 좌측 벽면 도장공사, 옥상바닥 방수공사(2003가합652), 도시가스공사, 정원개량공사(2008다34828) 등은 유익비로 인정하는 태도입니다. ^^

예시를 보면 대충 어떠한 시설공사가 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것인지 감이 잡히시죠?

만일 저러한 공사를 하였다면 임대차 종료시 그 비용이나 가치증가액을 상환청구 할 수 있는데요.

다만 유익비상환청구권은 임의규정이므로 이 청구권을 포기하는 당사자 사이의 약정은 유효하고

실제 사례에서는 보통 증개축한 부분에 대해 원상회복의무를 면하는 대신 유익비상환청구권을 포기하는 약정, 임차인에게 건물의 개축변조를 허용하면서 목적물 반환시에는 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구하기로 약정한 경우, 계약만기일에는 일체의 이유 없이 임차건물을 비워주기로 약속한 경우 등에는 유익비상환청구권을 포기한 것으로 볼 여지가 상당히 크답니다. 임대차 계약시 이러한 약정을 하게 된다면 주의를 하셔야 겠죠? ^^

대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결

[3] 임대차계약에서 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.

한편 이러한 유익비상환청구권이 있다고 하더라도 그 권리는 건물을 임대인에게 돌려주고 난 후 6개월 내에 행사해야 한다는 것도 잊지 마셔야 겠습니다.

한편 또 다른 권리로 부속물매수청구권이 있는데요.

민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

부속물이란 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻거나 임대인으로부터 매수하여 설치한 물건을 일컫는 것입니다. 부속물은 임차인의 소유에 속해야하고 건물의 구성부분으로(부합) 되어서는 안된답니다. 또한 건물의 사용에 객관적 편익을 가져와야 하기 때문에 그 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위해 설치된 것은 부속물에 해당되지 않습니다.

부속물의 예로는 차양, 출입문, 샤시(95다12927), 전기 수도시설 등이 있습니다. 구체적으로 부합물에 해당될 것인지는 사실관계를 자세히 보고 연구해야 알 수 있다는 점 잊지마시고요. ^^

대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738 판결

판시사항

임차인의 매수청구의 대상이 되는 "부속물"의 범위와 판단기준

판결요지

민법 제646조 가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.

대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결

판결요지

[1] 민법 제646조 가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다.

[2] 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례.

부속물매수청구권은 임대차가 종료된 경우 행사할 수 있으며 행사기간은 제한이 없습니다. 다만 임대차가 임차인의 채무불이행으로 종료된 경우라면 행사할 수 없다는 점은 주의하세요. ^^

부속물매수청구권은 위의 유익비상환청구권과는 다르게 임의규정이 아닌 편면적 강행규정이므로 임차인의 부속물매수청구권을 포기한다는 당사자 사이의 약정은 원칙적으로는 무효입니다. 그러나 그것을 포기하는 조건으로 보증금과 차임을 저렴하게 해 줬다던지, 원상회복의무를 면하게 해주었다던지 하는 사정이 있다면 이는 임차인에게 불리한 포기약정이 아니어서 무효가 아닐 수도 있습니다.

유익비상환청구와 부속물매수청구에 대해 알아보았습니다. 도움이 되셨나요? ^^